Если вам предлагают подписать «предварительный договор» на квартиру в строящемся доме и внести деньги прямо сейчас, это повод остановиться. Для покупки на этапе стройки закон называет два законных пути, и предварительный договор среди них не значится. Ниже разберём, что это за бумага, почему застройщики её любят и чем рискует покупатель.
Что такое предварительный договор и чем он не является
Предварительный договор — это обещание заключить основной договор позже. Стороны договариваются: «когда будет возможность, мы подпишем договор купли-продажи или ДДУ на таких-то условиях». Сама по себе квартира по нему не продаётся, и права на неё у вас не возникают. Вы получаете только право требовать заключения основного договора.
Звучит безобидно, пока в этой схеме не появляется слово «оплата». Если вместе с предварительным договором просят перевести деньги, то фактически застройщик собирает средства на строительство, не оформив ДДУ. А именно это закон и ограничивает.
Что говорит закон о деньгах дольщиков
По 214-ФЗ деньги граждан на строительство многоквартирного дома до его ввода в эксплуатацию допускается привлекать только двумя способами: по договору долевого участия или через жилищно-строительный кооператив, причём для кооператива закон оставляет лишь особые случаи. Привлечение денег с нарушением этих правил запрещено (ч. 2 и 2.1 ст. 1).
Кроме того, привлекать деньги дольщиков застройщик вправе только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и при наличии права на земельный участок (ч. 1 ст. 3). Предварительный договор эти условия обходит: бумага подписана, деньги у застройщика, а проверять нечего.
Подробнее о самой рамке закона и эскроу — в статье Покупка квартиры в новостройке: 214-ФЗ и эскроу в Ростове.
Зачем застройщики предлагают такую схему
Причины обычно две, и обе не в вашу пользу.
- Нет документов для ДДУ. Разрешения на строительство ещё нет, проектная декларация не опубликована или права на участок не оформлены. Продавать по ДДУ пока нельзя, а деньги хочется собрать уже сейчас.
- Нет желания работать через эскроу. По ДДУ ваши деньги лежат на специальном счёте и достаются застройщику после ввода дома. Предварительный договор выглядит для него удобнее: средства приходят сразу.
Иногда схему подают как «закрепление цены» или «очередь на лучшие квартиры». Это красиво звучит, но не отменяет сути: вы отдаёте деньги без защиты, которую даёт ДДУ.
Чем рискует покупатель
Главная проблема в том, что вы остаётесь без тех гарантий, ради которых и придуман 214-ФЗ. Конкретно:
- Нет права на квартиру. По предварительному договору вы не дольщик. Если застройщик решит продать эту квартиру другому, вы будете спорить о возврате денег, а не о квартире.
- Нет регистрации. ДДУ регистрируется в Росреестре, и вы видите, что договор существует официально. Подробности — в статье ДДУ регистрируют только электронно: что это значит для покупателя. Предварительный договор никто не регистрирует.
- Нет защиты денег. Нет эскроу-счёта, значит, при проблемах у застройщика ваши деньги окажутся в общей массе его долгов. Как работает защита счёта, описано в статье Рассрочка и эскроу: защищены ли деньги.
- Нет поддержки при банкротстве. Механизмы возмещения дольщикам, о которых говорит закон, рассчитаны на участников ДДУ. У покупателя по предварительному договору статуса дольщика нет, и это отдельный риск.
- Нет понятных сроков. Срок передачи квартиры, неустойка за просрочку, право отказаться от договора, если передача задержана больше чем на два месяца (ч. 1 ст. 9), — всё это работает для ДДУ. О просрочке читайте в статьях Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ и Застройщик перенёс срок сдачи: что делать дольщику.
Есть и бытовой риск: условия в предварительных договорах часто размыты. «Ориентировочная цена», «примерный срок», «застройщик вправе изменить планировку». Сослаться потом не на что.
Не путайте с бронированием
Бронирование и предварительный договор часто смешивают, хотя это разные вещи. Бронь — это короткое закрепление конкретной квартиры за вами, пока вы собираете документы или ждёте решения банка. Серьёзный застройщик не просит за неё крупных сумм и не подменяет ею ДДУ. Если же «бронь» оформлена как предварительный договор с оплатой в размере существенной части стоимости, это уже сбор денег без ДДУ.
Что именно даёт бронь и в каких случаях она опасна, мы разбирали отдельно: Бронирование квартиры у застройщика: что даёт и чем рискуете.
Что делать, если вам уже предложили такую схему
Порядок действий простой, и он не требует юриста.
- Спросите прямо: почему нельзя сразу заключить ДДУ? Честный ответ бывает только один: «ещё нет разрешения и документов». Тогда логично подождать.
- Проверьте застройщика по открытым данным: наименование со словами «специализированный застройщик», разрешение на строительство, проектная декларация. Список проверок есть в статье Как проверить застройщика перед покупкой новостройки.
- Не переводите деньги на счёт физического лица или на обычный расчётный счёт компании «в счёт будущего договора».
- Если квартира нужна, договоритесь о ДДУ с оплатой через эскроу. Если застройщик отказывается, это само по себе ответ.
- Сохраните всё, что уже подписали и оплатили: договор, чеки, переписку.
Если деньги уже внесены
Закон на вашей стороне в одном важном пункте. Сделку, заключённую с нарушением правил привлечения денег, суд может признать недействительной, но только по иску самого гражданина (ч. 2.1 ст. 1). То есть решать, добиваться ли возврата, будете вы, а не застройщик.
Практически это значит: начните с письменного требования вернуть деньги, сохраняя копию и подтверждение отправки. Если застройщик тянет, обращайтесь за юридической помощью. Не обещаем, что всё решится быстро или полностью: исход зависит от текста вашего договора, платёжных документов и состояния самого застройщика. Чем раньше вы отреагируете, тем лучше позиция.
Подробно о претензиях — в статье Претензия застройщику: как составить и что указать.
Когда предварительный договор нормален
Честности ради: сама бумага не вредна. Предварительный договор обычно уместен там, где продавать пока нечего, но деньги не нужны: например, когда стороны фиксируют условия будущей сделки, а оплата происходит только при подписании основного договора. Главное правило — на этапе предварительного договора денег на строительство вы не отдаёте. Если же платёж просят сразу и в крупной сумме, это уже не предварительный договор, а замаскированная передача денег.
Если вы покупаете не у застройщика, а уступку у другого дольщика, схема другая — см. Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть.
Вопросы и ответы
Можно ли купить новостройку без ДДУ?
До ввода дома в эксплуатацию деньги граждан допускается привлекать только по ДДУ или через ЖСК в особых случаях. Договор купли-продажи на квартиру в доме без ввода в эксплуатацию для покупателя — тревожный сигнал. После ввода дома нераспроданные квартиры застройщик вправе продавать по договору купли-продажи.
Предварительный договор можно расторгнуть и вернуть деньги?
Это зависит от условий договора и от того, на каком основании переданы деньги. Если платёж по сути был привлечением средств в обход закона, вы вправе обратиться в суд с иском. Гарантировать результат без изучения документов нельзя.
Чем бронь отличается от предварительного договора?
Бронь закрепляет за вами квартиру на короткое время и не заменяет ДДУ. Предварительный договор обещает заключить основной в будущем. Оба документа не дают прав на квартиру, поэтому крупные суммы по ним платить не стоит.
Что дальше
Если вам предложили предварительный договор и вы не уверены, стоит ли подписывать, пришлите нам документы. Мы посмотрим договор и проверим застройщика, а если нужна новостройка с нормальным ДДУ и эскроу, подберём варианты в Ростове и Таганроге. Оставьте заявку, и мы спокойно разберём вашу ситуацию без давления.