Как определить доли супругов в квартире без развода

Определить доли супругов в квартире можно и без развода: по соглашению о разделе общего имущества, которое удостоверяет нотариус, или через суд, если договориться не выходит. Закон прямо допускает раздел в период брака (п. 1 ст. 38 Семейного кодекса). Ниже разберём, чем это отличается от обычной совместной собственности, какой путь выбрать и какие последствия у каждого. В Ростове и Таганроге правила те же: это федеральное законодательство.

Почему у квартиры, купленной в браке, нет долей

Имущество, нажитое супругами в браке, считается их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). В такой собственности нет «моей половины» и «твоей половины»: квартира принадлежит обоим целиком, пока доли не определены. Поэтому в выписке из ЕГРН в таком случае не будет долей, а будет запись о совместной собственности.

Пока всё спокойно, этого достаточно. Вопросы появляются, когда нужно что-то менять: продать квартиру, выделить часть, застраховаться от семейных споров или защитить собственную часть от претензий. Для этого сначала нужно понять, кому какая доля принадлежит.

Какие доли получатся по умолчанию

По закону при разделе доли супругов признаются равными, если договором между супругами не предусмотрено иное (п. 1 ст. 39 СК РФ). Гражданский кодекс говорит то же самое в общих терминах: в общей совместной собственности доли равны, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников (ст. 254 ГК РФ). А если доли не определены ни законом, ни соглашением, в долевой собственности они тоже считаются равными (ст. 245 ГК РФ).

Из этого следует простая вещь: если вы устраиваете одинаковые половины, спор обычно не нужен. Если хотите иное соотношение, придётся это закрепить письменно, и тут уже важно, как именно оформить.

Способ первый: соглашение у нотариуса

Это самый спокойный путь, когда супруги согласны. Соглашение о разделе общего имущества нотариально удостоверяется (п. 2 ст. 38 СК РФ). Раздел возможен в период брака и после его расторжения (п. 1 ст. 38), так что ждать развода не нужно.

В соглашении вы записываете, кому какая доля в квартире принадлежит. Если вас устраивают равные части, это проще всего. Если нет, можно закрепить другие, но тогда формулировки лучше обсудить с нотариусом до подписания, а не после.

Способ второй: суд

Когда супруги не могут договориться, спор о разделе решает суд (п. 3 ст. 38 СК РФ). Это дольше и нервнее, зато результат обязателен для обоих. Суд не обещает, что решит именно так, как хочется одной стороне, поэтому идти туда имеет смысл, когда переговоры исчерпаны.

Отдельно про сроки. Для требований бывших супругов о разделе действует трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38). Это правило про уже расторгнутый брак, и про него подробно написано в статье Раздел квартиры после развода: сколько лет есть на иск. Пока брак продолжается, вы не торопитесь, но откладывать ради удобства тоже не стоит.

Способ третий: договор между супругами

Как мы видели, п. 1 ст. 39 допускает другой порядок, если он предусмотрен договором между супругами. То есть вы можете заранее определить, как будут делиться доли, иначе, чем поровну. О том, как брачный договор влияет на ипотеку и согласие супруга, мы писали в материалах Ипотека на одного супруга: согласие, брачный договор и риски и Квартира в браке: совместная собственность, согласие супруга и брачный договор.

Что изменится после определения долей

После того как доли определены, становятся возможны раздел и выдел доли: закон связывает это именно с определением доли каждого участника (ст. 254 ГК РФ). О том, когда квартиру вообще можно разделить, а когда нет, есть отдельный разбор: Выдел доли в натуре: когда квартиру или дом можно разделить, а когда нет.

Меняются и правила продажи. Сделки по отчуждению долей в праве на недвижимость удостоверяются нотариально, исключение составляет случай, когда все участники отчуждают свои доли одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ). Кроме того, при продаже доли постороннему остальные участники вправе купить её на тех же условиях: продавец письменно извещает их о цене и условиях, и на ответ у них месяц (ст. 250 ГК РФ). Подробности вы найдёте в статье Продажа доли в квартире: преимущественное право сособственников.

Для распоряжения недвижимостью из общего имущества супругов нужно нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ); без него сделку можно оспорить в течение года. Это правило полезно помнить уже сейчас: пока доли не определены, продать «общую» квартиру в одиночку не получится, а если вы определили доли, порядок продажи станет другим.

Минусы и когда лучше ничего не менять

Определять доли нужно не всем. Если вы вдвоём живёте в квартире, продавать её не планируете и не опасаетесь споров, режим совместной собственности вас вполне устраивает. Лишняя нотариальная процедура не добавит ничего, кроме формальности.

Есть и обратная сторона. Чёткие доли дают каждому из супругов возможность распоряжаться своей частью по правилам, описанным выше, и это может быть не тем, чего вы хотели. Продажа доли постороннему, например, вообще не подарок для второго супруга, который окажется сособственником с чужим человеком. Если вы не готовы к такому сценарию, подумайте, зачем вам разделение.

Спор в суде всегда расходует нервы и время, и итог зависит от обстоятельств конкретного дела. Агентство здесь не нужно: соглашение оформляет нотариус, спор разрешает суд. Нам есть что рассказать, когда доли уже определены и вы хотите продать свою часть или выкупить чужую.

Если доли определили, а потом отношения изменились

Бывает и так, что пара определила доли в браке, а позже расходится. Тогда доли уже закреплены, и вопрос смещается к тому, как одному из бывших супругов выкупить часть другого. Эту ситуацию мы разбираем в статье Выкупить долю бывшего супруга: как договориться и оформить.

Другой частый вариант: пара не расписана, но покупает квартиру вместе. Здесь нет режима совместной собственности супругов, и доли придётся определять с самого начала, как написано в материале Покупка квартиры вдвоём без брака: как оформить доли.

Если же вас интересует только вопрос согласия бывшего супруга на продажу, смотрите Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры.

Короткий порядок действий

• Проверьте по выписке из ЕГРН, как оформлена квартира: совместная собственность или доли.

• Решите, зачем вам нужны доли: продажа, раздел, защита своей части или просто порядок в документах.

• Если вы согласны друг с другом, обратитесь к нотариусу и составьте соглашение о разделе общего имущества.

• Если согласия нет, оцените, готовы ли вы идти в суд, и не тяните с этим после развода из-за трёхлетнего срока.

• Перед любой продажей учтите нотариальную форму сделки и преимущественное право сособственников.

Частые вопросы

Нужно ли разводиться, чтобы определить доли? Нет. Закон допускает раздел общего имущества и в период брака, и после его расторжения (п. 1 ст. 38 СК РФ).

Какие доли будут, если ничего не писать? При разделе доли супругов равны, если договором между ними не предусмотрено иное (п. 1 ст. 39 СК РФ). Если доли не определены в долевой собственности, они тоже считаются равными (ст. 245 ГК РФ).

Нужен ли нотариус для соглашения о долях? Да, соглашение о разделе общего имущества нотариально удостоверяется (п. 2 ст. 38 СК РФ). Если спор, его решает суд (п. 3 ст. 38).

Если у вас уже есть вопросы по конкретной квартире, например вы хотите продать долю, выкупить чужую или разобраться, что у вас по документам, оставьте заявку на сайте. Мы посмотрим ситуацию и подскажем, с чего начать. Подробнее о том, чем мы занимаемся, смотрите в разделе услуги, а про вторичный рынок в целом на странице вторичной недвижимости.