Если у вас квартира в низком доме на две семьи, с отдельным входом и своим кусочком двора, то по закону это вполне может быть не квартира, а блок в доме блокированной застройки. Перевести учёт из одного вида в другой можно без госпошлины и без смены кадастровых номеров, но есть главное условие: заявление подают все собственники сразу, а не кто-то один. Ниже разбираем, зачем это нужно, как устроена процедура и где её можно споткнуться.

Чем квартира в двухквартирном доме отличается от блока

Многоквартирным домом закон называет здание из двух и более квартир, в котором есть общее имущество, перечисленное в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ). Это общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. То есть формально ваш сосед по дому — совладелец крыши, фундамента и всего, что считается общим.

С 1 марта 2022 года (закон № 476-ФЗ) появился отдельный вид объекта: дом блокированной застройки. Блок в нём — самостоятельный жилой дом. Более того, дома, которые соответствуют признакам блокированной застройки, признаются такими домами независимо от того, как они учтены: как жилой дом или как многоквартирный (ст. 16 закона № 476-ФЗ). Сами признаки мы разбирали отдельно: Дом блокированной застройки: признаки по закону с 2022 года.

Простыми словами: если у двух половин общая стена без проёмов и у каждой свой выход на участок, то по сути у вас два дома, а в документах может по-прежнему стоять «квартира №1» и «квартира №2». Приводить бумаги в соответствие с реальностью придётся самим.

Зачем вообще менять статус

Менять учёт имеет смысл не ради красивой формулировки. Вот что это даёт на практике:

  • Блок — самостоятельный жилой дом, а значит, у вас нет «общего имущества многоквартирного дома» с соседом, которое нужно делить и согласовывать.
  • Появляется понятная основа для раздела общего участка: по решению собственников можно образовать участки под каждым блоком.
  • Упрощается разговор с газовиками. По разъяснению Росреестра, статус дома блокированной застройки важен для социальной догазификации: она касается жилых домов, а квартиры в МКД такого статуса не имеют, пока сведения в ЕГРН не изменены. Подробнее о газе: Газ в частный дом: от границы участка до котла.
  • Банкам и покупателям проще понять, что именно продаётся. С «квартирой в доме на землю» часто возникают вопросы, а с блоком на собственном участке картина яснее.

Как проходит процедура

По разъяснениям Росреестра, учёт изменения вида объекта (например, двух квартир с общей стеной без проёмов и отдельными выходами на участок) в дома блокированной застройки проводится только по инициативе всех собственников и сразу для всех блоков. Вариантов два: заявление подают одновременно все собственники либо один из них, но по совместному решению всех.

Что важно знать:

  • Кадастровые номера и права сохраняются. Вы не «покупаете» своё жильё заново и не теряете право собственности.
  • Госпошлина за такой учёт не взимается.
  • Менять вид объекта по одной квартире нельзя: он меняется сразу у всех блоков дома.
  • Состав документов и порядок подачи лучше уточнить в Росреестре или МФЦ непосредственно перед обращением: требования могут уточняться.

Сроки и стоимость кадастровых работ, если они потребуются, мы называть не будем: они зависят от конкретного дома и исполнителя. Здесь лучше сразу запросить расчёт у кадастрового инженера.

Что с землёй

Это самое тонкое место. Совместное решение собственников по ч. 3 ст. 16 закона № 476-ФЗ может включать и решение о разделе общего участка с образованием участков под каждым блоком (разъяснение Росреестра). Но то, какие размеры участка допустимы, какие нужны отступы и площади, определяют правила землепользования и застройки вашего муниципалитета. Конкретных цифр здесь называть нельзя: смотрите ПЗЗ вашего города или района. Как их читать, мы описывали в статье ПЗЗ и генплан: что покупателю стоит посмотреть.

Общий порядок деления участка разобран отдельно: Раздел земельного участка: когда возможен и как проходит. А посмотреть, как сейчас стоят границы и что числится на участке, можно на публичной кадастровой карте.

Где можно споткнуться

Честно говоря, главный риск не юридический, а человеческий. Для всей процедуры нужна воля обоих хозяев. Если сосед против, молчит или его не найти, заявление подать не получится. Можно ли в такой ситуации добиться перевода через суд, мы утверждать не беремся: этот вопрос нужно разбирать с юристом на материалах вашего дела.

Другие подводные камни:

  • Дом не подходит под признаки. Если между половинами есть проёмы, общий чердак или общие коммуникации, которые нельзя разделить, блоком он может не считаться. Сначала проверьте фактическое состояние дома, а потом уже готовьте заявление.
  • Участок под домом оформлен «на всех». Тогда вопрос земли придётся решать вместе, и это разговор о долях и пользовании, а не только о бумагах.

Когда статус блока не нужен или не получится

Бывают случаи, когда игра не стоит свеч. Если вы не собираетесь ни продавать, ни делить землю, ни проводить газ, а с соседом давно всё договорено, жить можно и так. Перевод не отменяет бытовых проблем: общая стена остаётся общей, и вопрос шума, ремонта и пристроек придётся обсуждать по-прежнему. Если вы планируете расширять жильё, почитайте про пристройку к частному дому: нужно ли разрешение на строительство именно для пристройки к блоку, уточняйте в администрации и у юриста.

А если у вас не квартиры, а доли в одном доме, это другая история, и там может подойти выдел доли в натуре. Для сравнения полезно прочитать и про таунхаусы: Как проверить таунхаус перед покупкой: документы и участок, ведь по юридической сути блок очень близок к ним.

Порядок действий для владельца

  1. 1.Выпишите ЕГРН на обе квартиры и на участок. Посмотрите вид объекта, площади, кадастровые номера, обременения.
  1. 1.Осмотрите дом: есть ли общая стена без проёмов, отдельные входы, раздельные коммуникации.
  1. 1.Поговорите с соседом и договоритесь о едином решении. Лучше письменно.
  1. 1.Если нужно делить участок, уточните в ПЗЗ вашего муниципалитета требования к земле под блоком.
  1. 1.Обратитесь к кадастровому инженеру или юристу за заключением и подготовкой документов.
  1. 1.Подайте заявление в Росреестр одновременно от всех собственников или от одного по совместному решению.

Частые вопросы

Нужно ли платить госпошлину за изменение вида объекта на блок? Нет. По разъяснению Росреестра, при учёте изменений вида объекта госпошлина не взимается, а кадастровые номера и права сохраняются. Отдельные расходы могут возникнуть на кадастровые работы, если они понадобятся.

Можно ли оформить блок только для своей половины? Нет, учёт проводится сразу для всех блоков дома и по инициативе всех собственников. Заявление могут подать одновременно все владельцы или один из них, но по совместному решению.

Поможет ли смена статуса с газом? Часто да, потому что социальная догазификация касается жилых домов, а у квартир в МКД такого статуса нет, пока сведения в ЕГРН не изменены. Но условия подключения конкретного дома лучше уточнять в газовой организации.

Если у вас дом на двух хозяев и вы не уверены, что у вас числится по документам и стоит ли что-то менять, можно оставить заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим выписки, скажем, как это выглядит на практике в Ростове или Таганроге, и честно отметим, когда достаточно оставить всё как есть.