Коротко: застройщик не получает ваши деньги по ходу стройки. Они лежат на эскроу-счёте, пока дом не введён в эксплуатацию. Банк перечисляет их застройщику не позднее десяти рабочих дней после того, как тот представит разрешение на ввод дома или сведения о размещении этой информации в ЕИСЖС. Ниже разберём, как это устроено, где у покупателя остаются риски и на что смотреть в договоре.

Как деньги попадают на эскроу

Порядок такой: вы подписываете договор долевого участия (ДДУ), он проходит госрегистрацию, и только после этого деньги вносятся на счёт эскроу. Так записано в 214-ФЗ: оплата по ДДУ возможна только после регистрации договора и только безналичным способом. Если вас просят заплатить раньше или передать наличные, это не схема эскроу, а повод остановиться.

Счёт открывает уполномоченный банк, который должен отвечать требованиям Правительства к кредитному рейтингу. Сам застройщик к этим деньгам доступа не имеет. Он не может снять их, переложить на другой счёт или потратить на материалы. Для покупателя в этом и смысл: пока дом не построен, деньги у банка, а не у компании.

О том, как сам ДДУ регистрируют сегодня, мы писали отдельно: ДДУ регистрируют только электронно: что это значит для покупателя.

Когда банк отдаёт деньги застройщику

Триггер один: ввод дома в эксплуатацию. Застройщик приносит в банк разрешение на ввод либо сведения о том, что эта информация размещена в ЕИСЖС. После этого у банка есть не больше десяти рабочих дней, чтобы перечислить средства.

Обратите внимание на формулировку: деньги уходят не в момент подписания акта приёма-передачи вам и не в день получения ключей. Они уходят после разрешения на ввод. Это два разных события, между ними обычно проходит время. Что именно значит разрешение и чего оно не гарантирует, мы разобрали в статье Разрешение на ввод в эксплуатацию: что оно значит для покупателя.

Честный нюанс. Разрешение на ввод означает, что дом принят как построенный объект. Оно не означает, что в вашей квартире нет недочётов. Деньги к этому моменту уже у застройщика, и рычаг давления на него у вас слабее. Поэтому претензии по качеству придётся предъявлять уже в рамках гарантии. Про неё подробнее здесь: Гарантия застройщика: что входит и почему важна дата ДДУ.

Куда застройщик может направить деньги

По закону деньги с эскроу могут пойти на погашение целевого кредита застройщика. Это нормальная практика: многие компании строят на банковские средства, а выручка от дольщиков закрывает этот кредит. Для вас это не риск само по себе. Важно другое: на момент выплаты дом уже должен быть введён в эксплуатацию.

Если вы слышали про схемы, где застройщик «получает деньги раньше», то с эскроу такого быть не должно. Раннее получение денег возможно только в рамках другой модели защиты, о которой ниже.

Эскроу или компенсационный фонд

В ДДУ обязательно указывается способ защиты ваших денег: либо эскроу-счёт, либо отчисления застройщика в компенсационный фонд. Это условие прописывается в самом договоре, и первое, что стоит сделать, это найти его в тексте.

Эти модели работают по-разному. При эскроу деньги лежат в банке до ввода дома. При компенсационном фонде деньги идут застройщику сразу, а защита строится на отчислениях в фонд. Для покупателя первый вариант обычно спокойнее: деньги физически отделены от застройщика. Выбирать ли между ними, как правило, не вам: это зависит от того, как проект выходит на рынок. Общую картину по ДДУ и эскроу в наших краях мы собрали в статье Покупка квартиры в новостройке: 214-ФЗ и эскроу в Ростове.

Что будет, если дом сдают позже

Срок условного депонирования, то есть срок, на который деньги заложены на эскроу, не может превышать срок ввода дома из проектной декларации более чем на шесть месяцев. Если дом задерживается дальше, срок можно продлить по вашему заявлению. Это важная деталь: продлевать нужно осознанно, а не пропустить момент.

Если застройщик перенёс срок сдачи, деньги на эскроу остаются на месте, пока вы не расторгнули договор или пока дом не введён. Что делать дольщику в такой ситуации, читайте в материале Застройщик перенёс срок сдачи: что делать дольщику. А если встаёт выбор между неустойкой и расторжением, разбор тут: Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ.

Что с деньгами при расторжении

Если ДДУ расторгнут или вы в одностороннем порядке отказались от него, договор счёта эскроу прекращается и деньги возвращаются вам. Если часть суммы была кредитной, она перечисляется на залоговый счёт, а не просто на вашу карту. Для материнского капитала действует отдельный порядок. Конкретные сроки возврата устанавливает 214-ФЗ, и мы не будем называть цифры, которых не сверили с текстом закона.

Отдельно про банк: он вправе в одностороннем порядке отказаться от договора счёта эскроу, если деньги на него не внесены более трёх месяцев. Поэтому после регистрации ДДУ не тяните с оплатой. Эту ситуацию мы разберём подробнее в отдельном материале.

А если квартиру покупают у дольщика

При переуступке прав по ДДУ к новому дольщику переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу, но только с момента регистрации уступки. До этого момента вы формально ещё не участник. Именно здесь чаще всего возникают споры и недопонимание, поэтому читайте внимательно: Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть.

Что проверить покупателю перед внесением денег

Короткий список, который стоит пройти до оплаты:

  • в ДДУ прописан способ защиты: эскроу или компенсационный фонд;
  • договор зарегистрирован, а не только подписан;
  • платёж безналичный и идёт на счёт эскроу, а не на счёт застройщика;
  • вы понимаете срок ввода дома из проектной декларации и знаете, что будет при его переносе;
  • банк, где открыт счёт, значится среди уполномоченных;
  • вы читали раздел про расторжение и возврат денег.

Страховка вкладов тоже работает: средства на эскроу-счетах для расчётов по ДДУ входят в систему страхования АСВ. Лимит возмещения мы здесь не называем, актуальную сумму смотрите на сайте АСВ.

Когда агентство не нужно

Если вы покупаете у известного застройщика, ДДУ типовой, ипотека одобрена и вы готовы сами прочитать договор, можно обойтись без посредника. Помощь нужна в нестандартных случаях: рассрочка вместе с эскроу, переуступка, смешанная оплата, маткапитал, спорный срок сдачи. Про рассрочку отдельно: Рассрочка и эскроу: защищены ли деньги. Если же речь о частном доме, посмотрите Эскроу при строительстве дома: как работает и кому нужно.

Частые вопросы

Могут ли деньги уйти застройщику раньше ввода дома? По схеме эскроу нет: основание для выплаты это разрешение на ввод или сведения в ЕИСЖС. Если застройщик просит платить напрямую или заранее, проверьте, какой способ защиты указан в ДДУ, и не передавайте деньги мимо договора.

Сколько ждать выплаты после ввода дома? Банк перечисляет деньги не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод или сведения о его размещении в ЕИСЖС. Для вас, как для покупателя, этот срок значения не имеет: вы ничего не делаете.

Что делать, если дом сдают позже срока? Деньги остаются на эскроу. Срок депонирования можно продлить по вашему заявлению, а при желании вы можете расторгнуть договор и вернуть средства. Выбор зависит от причины задержки и ваших планов.

Если вы сейчас выбираете новостройку и хотите понять, как в конкретном договоре устроены эскроу, срок депонирования и ответственность застройщика, оставьте заявку. Мы посмотрим ДДУ вместе с вами и скажем прямо, где всё в порядке, а где стоит задать вопросы.