Когда через несколько лет вы решите продать квартиру, покупатель не спросит, какой класс был написан в рекламном буклете. Он придёт на показ, посмотрит на подъезд, двор, дорогу до остановки и планировку — и именно это определит, как быстро и на каких условиях пройдёт продажа. Слово «комфорт» или «бизнес» из маркетинга застройщика здесь работает слабо, и вот почему.

Класс жилья — это не юридический статус

Законодательно классы жилья в России не закреплены. Единой официальной классификации нет: деление условное, и застройщик присваивает класс своему проекту сам. Нередко — с запасом, потому что «бизнес» звучит солиднее и помогает продавать. Российская гильдия риэлторов описала потребительские качества жилья и разделила его на классы, но это профессиональная классификация, а не обязательная норма.

Распространённое деление — стандарт (эконом), комфорт, бизнес и премиум (элит), плюс промежуточные вроде «комфорт+». Подробнее о том, что обычно стоит за каждым словом, — в статье Классы жилья в новостройках: что стоит за словами «комфорт» и «бизнес».

Для будущей продажи из этого следует простая вещь: ярлык нельзя «унести с собой» в объявление как аргумент. Покупатель вторички сравнивает вашу квартиру с соседними предложениями по тому, что видит своими глазами, а не по тому, как дом назывался на старте продаж.

На что на самом деле смотрит покупатель при перепродаже

Если отбросить рекламные формулировки, остаётся набор вполне приземлённых качеств. Как правило, именно они помогают продаже — или мешают ей:

  • Расположение и транспорт. Сколько идти до остановки, есть ли удобный выезд, как далеко школа, сад, магазины. Это невозможно улучшить ремонтом, поэтому покупатели смотрят сюда в первую очередь.
  • Понятная планировка. Прямоугольные комнаты, нормальная кухня, место под шкаф и стиральную машину. Странная геометрия или комната-проходная отсекают часть покупателей, даже если дом называется красиво.
  • Двор и парковка. Где ставить машину, безопасно ли гулять с ребёнком, не превращается ли двор в стоянку.
  • Состояние дома и работа управляющей компании. Чистый подъезд, работающие лифты, ухоженная территория говорят покупателю больше, чем любой буклет.
  • Репутация застройщика. Если у дома были проблемы с качеством или сдачей, покупатели об этом читают и спрашивают.

Разберём каждый пункт чуть подробнее — с учётом того, что вы можете проверить ещё до покупки.

Расположение важнее вывески

Дом, который продавался как «бизнес», но стоит в неудобном месте без нормального транспорта, при перепродаже будут сравнивать с другими квартирами в этом же районе. И наоборот: скромный по рекламе дом рядом с хорошей транспортной развязкой и школой обычно не испытывает проблем со спросом.

Поэтому при покупке с прицелом на будущую продажу полезно смотреть на район глазами следующего покупателя: будет ли ему удобно жить здесь без машины, что построят вокруг, не закроет ли новый корпус вид или солнце.

Планировка и двор: то, что видно на показе

На показе покупатель за несколько минут решает, «его» это квартира или нет. Удачная планировка продаёт сама себя, неудачная требует объяснений и уступок в цене. Если вы планируете что-то переделывать, помните, что незаконная перепланировка при продаже превращается в проблему — какие изменения допустимы, разобрано в статье Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя и как узаконить.

Двор — вторая вещь, которую видно сразу. Закрытый двор без машин многим покупателям нравится, но и у него есть нюансы, о которых стоит знать заранее: Двор без машин: что это даёт и что стоит проверить. С парковкой похожая история: если мест мало, при продаже это всплывёт. Как подходить к покупке места, мы писали в материале Машиноместо в новостройке: брать сразу или потом.

Управляющая компания и застройщик

Через пять лет после сдачи дом выглядит так, как его обслуживают. Запущенный подъезд и сломанные лифты в доме «премиум-уровня» отпугнут покупателя быстрее, чем любые другие недостатки. Хорошая новость: управляющую компанию собственники могут поменять — как это устроено, читайте в статьях УК от застройщика: можно ли сменить и когда и Как сменить управляющую компанию: порядок и что мешает.

Репутацию застройщика стоит проверить до покупки, а не перед продажей. Как это сделать самостоятельно, разобрано в статье Как проверить застройщика перед покупкой новостройки.

Риски: где «класс» может сыграть против вас

У громкого класса есть и обратная сторона. Вот что стоит держать в голове:

  • Переплата за класс, которого нет. Если застройщик завысил уровень проекта, а реальные качества дома обычные, при перепродаже покупатель будет сравнивать вашу квартиру с обычными домами. Вернуть переплату за ярлык получится вряд ли. Как отличить настоящие качества от рекламных, мы разбирали в статье Класс жилья в рекламе: как проверить, что он настоящий.
  • Дорогое содержание. Охрана, консьерж, благоустройство и дополнительные сервисы стоят денег, и эти расходы видны в квитанции. Для части покупателей высокие ежемесячные платежи становятся причиной выбрать другую квартиру. Из чего складывается сумма, объясняем в статье Квитанция за ЖКХ: из чего складывается сумма и что можно оспорить.
  • Конкуренция с новыми корпусами того же ЖК. Если застройщик продолжает строить рядом, ваша квартира на вторичке оказывается в одной выдаче с его новыми предложениями — со скидками, акциями и льготной ипотекой. Покупателю приходится выбирать между вами и застройщиком, и это стоит учитывать при назначении цены.

Как оценить квартиру перед продажей честно

Когда дело доходит до продажи, отталкиваться стоит не от класса из буклета и не от цены, за которую вы покупали, а от реальных сделок и предложений в вашем районе и доме. Как это сделать, разобрано в статье Сколько стоит ваша квартира: как оценить перед продажей. А что действительно влияет на впечатление покупателя на показе, а что — пустая трата денег, мы собрали в материале Предпродажная подготовка: что реально влияет, а что нет.

Общий порядок действий — от подготовки документов до расчёта — описан в статье Как продать квартиру: порядок действий от подготовки до расчёта.

Частые вопросы

Если в договоре с застройщиком написан класс, можно ли на это ссылаться при продаже?

Упомянуть можно, но весомым аргументом это не станет. Класс не закреплён законом, и покупатель всё равно будет оценивать реальные качества дома: расположение, планировку, состояние подъезда и двора.

Стоит ли доплачивать за более высокий класс, если я планирую перепродать квартиру?

Имеет смысл доплачивать за конкретные качества, которые понадобятся и следующему покупателю: удобное место, продуманную планировку, парковку, ухоженный двор. Доплачивать за само слово в рекламе — рискованно.

Что делать, если рядом застройщик продаёт новые квартиры в том же ЖК?

Трезво сравнить своё предложение с его: сроки заселения, отделку, условия покупки. Готовая квартира без ожидания сдачи — сама по себе преимущество, и его стоит показывать покупателю.

Если вы думаете о продаже и хотите понять, как ваша квартира смотрится на фоне соседних предложений, оставьте заявку — специалисты ЯРД в Ростове-на-Дону и Таганроге спокойно разберут вашу ситуацию и подскажут, с чего начать.