Прежде чем платить за отчёт об оценке, проверьте у оценщика три вещи: он состоит в саморегулируемой организации (СРО), у него есть действующий договор страхования ответственности и подтверждённая квалификация. Всё это требует закон об оценочной деятельности (135-ФЗ), и всё это можно выяснить за один вечер, не будучи юристом.

Зачем это нужно, если отчёт «нужен только для галочки»? Затем, что бумагу принимает банк, нотариус или суд. Если у оценщика окажется проблема с допуском, отчёт могут не принять, а заплатить за него придётся заново.

Почему оценщика вообще стоит проверять

Отчёт об оценке не просто справка с цифрой. Это документ, на который опираются другие стороны: банк при выдаче ипотеки, нотариус при наследстве, суд или бывшие супруги при разделе. Итоговую стоимость для сделки обычно используют в течение шести месяцев с даты оценки, поэтому ошибку потом не исправишь «задним числом» и не подождёшь, пока всё само забудется.

Есть и обратная сторона. Рынок оценки устроен так, что формально оценщиком может назваться кто угодно, а выбирают его чаще по принципу «где быстрее и ближе к дому». Честно говоря, большинство оценщиков работают добросовестно. Но проверка занимает минуты, а цена ошибки может быть заметной: потерянное время, повторный заказ, сорванная сделка.

Шаг 1. Членство в СРО

По закону оценщик обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Это основной признак того, что человек допущен к работе. Что делать на практике:

  • попросить у оценщика полное ФИО, название СРО и номер в реестре членов;
  • найти эту СРО и убедиться, что она существует и ведёт реестр оценщиков;
  • проверить, что человек в этом реестре числится и членство не приостановлено.

Если оценщик уходит от ответа, говорит, что «это не нужно» или присылает только красивую визитку, это тревожный сигнал. Нормальный специалист сам даст реквизиты, он делает это постоянно.

Шаг 2. Страхование ответственности

Оценщик обязан страховать свою ответственность. Смысл простой: если из-за его ошибки вы понесёте убытки, у вас есть шанс получить компенсацию, а не спорить с человеком без средств. Поэтому попросите копию полиса или договора страхования и посмотрите на три вещи:

  • срок действия. Полис должен действовать на дату оценки и на дату подписания отчёта;
  • кто застрахован. Это должен быть именно тот оценщик, который подпишет отчёт, а если он работает в компании, то и компания с её договором;
  • реквизиты. Номер, дата, страховщик. Сверьте их с тем, что указано в самом отчёте.

Страховка оценщика не заменяет вашу собственную защиту. О том, что и от чего защищает полис на саму квартиру, мы писали в статье Страхование квартиры: что защищает и нужно ли вам. Это разные истории, но логика одна: читайте документ до подписи, а не после.

Шаг 3. Квалификация и опыт

Членство в СРО и полис говорят о допуске, но не о том, что человек понимает ваш рынок. Квалификацию оценщика подтверждает квалификационный аттестат в нужном направлении, для квартиры это оценка недвижимости. Попросите номер аттестата и проверьте, что он действует и относится именно к недвижимости.

Дальше спросите о практике. Вопросы не должны быть каверзными:

  • работает ли оценщик с жильём в вашем городе, например в Ростове или Таганроге;
  • какие аналоги он обычно подбирает для вторичного жилья и как учитывает район, этаж, состояние дома;
  • как выглядят его отчёты для банков и принимал ли банк такие отчёты раньше.

Здесь нет цифр, которые можно сверить по таблице, зато по ответам быстро слышно, понимает ли человек местный рынок или лепит один шаблон на всю страну. Район, тип дома и соседние улицы в Ростове сильно меняют картину, и хороший оценщик это объяснит без заготовленных фраз.

Шаг 4. Независимость

Оценщик не должен быть заинтересован в результате. Если он родственник продавца, работает на застройщика этого дома или заранее «знает, какая сумма нужна», доверять такому отчёту нельзя. В самом отчёте обычно есть раздел с заявлением о независимости. Прочитайте его и сравните со своей ситуацией.

Отдельный случай: вы сами просите «нарисовать» нужную цифру. Так делать нельзя. Во-первых, это нарушение для оценщика, во-вторых, подпорченный отчёт банк или суд могут отвергнуть, и тогда пострадаете вы. Хороший оценщик обосновывает стоимость аналогами, а не пожеланиями клиента.

Если оценщика выбирает банк

При ипотеке банк требует отчёт об оценке залога. Заказывает и оплачивает его, как правило, заёмщик, а оценщика банк может принимать из своего списка. Значит, выбор у вас ограничен, но проверку никто не отменял. Всё то же самое: СРО, полис, аттестат. Банковский список снимает вопрос о том, примут ли отчёт, но не снимает вопрос о том, что в нём написано.

Если вы только готовитесь к ипотеке, заранее прочитайте, как банк смотрит на заёмщика в целом: Кредитная история и ипотека: что смотрит банк. А все бумаги после сделки лучше собрать в одну папку, подсказка есть в статье Документы по ипотеке: что хранить до последнего платежа и после. Отчёт об оценке в эту папку тоже входит.

Когда стоит насторожиться

Признаки, при которых лучше искать другого специалиста:

  • нет реквизитов СРО или полиса, а на просьбу показать их человек обижается;
  • отчёт обещают «без осмотра» и «любой нужной суммы»;
  • в отчёте перепутаны адрес, площадь или этаж, а аналоги находятся в другом городе или в другом типе дома;

Тот же принцип «проверь исполнителя до договора» работает везде. Например, при ремонте: Как выбрать бригаду для ремонта: что проверить до договора. А если за покупкой или продажей стоит посредник, подойдёт материал Как выбрать риэлтора: что проверить.

Когда проверка не нужна

Бывают случаи, когда глубоко копать не обязательно. Если банк сам направляет вас в проверенную оценочную компанию из своего списка, вы просто убеждаетесь, что в отчёте нет очевидных ошибок. Если оценка нужна для личного ориентира перед продажей, официальный отчёт может и не потребоваться: порядок цен можно прикинуть самому. А вот для нотариуса, раздела имущества или суда лучше проверить оценщика полностью.

К слову, при разделе после развода оценку нередко заказывают обе стороны или договариваются об одном оценщике. Этот сюжет разобран в статье Соглашение о разделе имущества: зачем и как. Чтобы не спорить потом о методике, согласуйте оценщика письменно.

FAQ

Можно ли самому выбрать оценщика, если ипотека?

Банк может принимать оценщиков из своего списка. Поэтому до заказа уточните у банка, кого он признаёт. Если оценщик не из списка, отчёт могут не принять.

Достаточно ли того, что оценщик состоит в СРО?

Нет. СРО подтверждает допуск, но ещё нужны страховка ответственности, квалификация по недвижимости и независимость. Все четыре пункта проверяются быстро.

Чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?

Рыночную определяет оценщик в отчёте, а кадастровую устанавливает государство, в основном для налогов. Это разные величины, и для сделки или ипотеки обычно нужна именно рыночная.

Если не хотите разбираться во всём этом в одиночку, напишите нам. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге уже 13 лет, подскажем, какая оценка нужна именно под вашу сделку, и поможем проверить документы до подписания. Оставьте заявку, и мы спокойно всё обсудим. Заодно можно прочитать, зачем нужен риэлтор и когда можно без него: честно расскажем, где помощь нужна, а где нет.