Коротко: застройщик не может просто прислать письмо «цена выросла» и потребовать доплату по уже заключённому ДДУ. Цену после подписания меняют только по соглашению сторон, и только если сам договор предусматривает случаи и условия такого изменения. Это правило части 2 статьи 5 закона 214-ФЗ. Ниже разбираем, что оно означает на практике, где застройщики пытаются обойти его и как не потерять деньги и нервы.

Что говорит закон об изменении цены

Цена — одно из обязательных условий ДДУ. Она прописана в договоре вместе со сроками и порядком оплаты, и договор вступает в силу после госрегистрации. Дальше работает простая логика: договор нельзя изменить односторонне, любое изменение цены требует вашего согласия. Но есть вторая половина правила: даже по вашему согласию цену можно менять лишь тогда, когда сам договор называет случаи и условия, при которых это допустимо.

Получается два фильтра. Первый: есть ли в вашем ДДУ вообще пункт об изменении цены. Второй: подпадает ли под него конкретная ситуация, которую вам называет застройщик. Если пункта нет, никакие «подорожали материалы» и «поднялся курс» не работают. Если пункт есть, он работает только в рамках того, что в нём написано.

Подробнее о том, из чего состоит договор и без каких условий он считается незаключённым, мы рассказываем в статье Покупка квартиры в новостройке: 214-ФЗ и эскроу в Ростове. Здесь сосредоточимся на цене.

Какие причины называют застройщики

Чаще всего письмо с просьбой изменить цену приходит по одному из сценариев:

  • Удорожание строительства. Вам объясняют, что стройматериалы и работы подорожали, и предлагают подписать допсоглашение. Если в вашем договоре нет условия об изменении цены по такой причине, оснований требовать доплату у застройщика нет.
  • Изменение площади. Некоторые договоры привязывают цену к фактической площади после обмеров. Это как раз тот случай, когда пункт может быть в договоре, и тогда доплата или возврат считаются строго по формуле из текста. Формулу надо читать до подписания, а не после.
  • Смена условий оплаты. Например, застройщик предлагает перейти с рассрочки на единовременный платёж или наоборот и заодно «подправить» цену. Любая такая сделка — это новое соглашение, и подписывать его вы не обязаны.
  • Ошибка в расчётах. Менеджер ошибся, а теперь просит исправить. Ошибка застройщика не создаёт у вас обязанности доплачивать, если договор подписан и зарегистрирован.

Отдельная история — когда цена не меняется, а у вас исчезает скидка. Если скидка была частью договорной цены, её нельзя отозвать без вашего согласия. Если это была акция «при условии», разберитесь, какое именно условие вы не выполнили. Об этом мы писали в материале Скидка от застройщика: за что дают и как её не потерять.

Как прочитать свой договор

Возьмите ДДУ и найдите раздел о цене. Обычно он называется «Цена договора и порядок расчётов». Проверьте по очереди:

  • Сказано ли прямо, что цена фиксированная и изменению не подлежит.
  • Есть ли оговорка, что цена может измениться, и при каких событиях.
  • Есть ли формула расчёта, если площадь по обмерам отличается от проектной.
  • Как должно оформляться любое изменение: письменным соглашением, подписанным обеими сторонами.

Если пункта об изменении нет, а застройщик настаивает, попросите его письменно указать, на каком основании договора он требует доплату. Обычно на этом этапе разговор либо затихает, либо выясняется, что основание действительно есть, просто его не заметили.

Если сомневаетесь в формулировках, покажите договор юристу до того, как что-то подписывать. Это одна из тех ситуаций, где час консультации дешевле любой ошибки.

Чего делать не стоит

Самая частая ошибка дольщика — подписать допсоглашение «чтобы не ссориться». Подпись под соглашением как раз и есть то самое согласие сторон, которого закон требует. После неё доказывать, что вас торопили, будет трудно.

Вторая ошибка — молча начать платить по новым реквизитам и сумме из письма. Платёж без разбирательства выглядит как согласие. Сначала письменный ответ, потом действия.

Третья ошибка — перестать платить по графику в знак протеста. Здесь надо быть особенно аккуратным: если у вас рассрочка, просрочка платежей имеет собственные последствия. Закон позволяет застройщику отказаться от договора при единовременной оплате, если вы просрочили платёж более чем на два месяца, а при оплате по графику — при систематических нарушениях: более трёх раз за 12 месяцев или просрочке более двух месяцев. Перед этим он обязан направить предупреждение, а расторгнуть договор может не ранее чем через 30 дней после него. Что будет при просрочке платежа по рассрочке, мы разбирали в статье Просрочка платежа по рассрочке: что будет. Платите ту сумму, которая прописана в вашем договоре, и спор ведите параллельно.

Как отвечать на требование о доплате

Порядок действий простой и не требует агрессии:

  • Получите требование в письменном виде и сохраните конверт, электронное письмо или скриншот.
  • Сверьте его с текстом ДДУ. Найдите пункт, на который ссылается застройщик, если ссылается.
  • Ответьте письменно: что цена определена договором, соглашения об изменении вы не подписывали и подписывать не намерены, либо что готовы обсудить, если основание в договоре действительно есть.
  • Отправляйте ответ способом, который оставляет след: заказным письмом с описью или через личный кабинет, где фиксируется получение.
  • Продолжайте платить по договору в прежнем порядке и размере.

Если требование повторяется, оформите полноценную претензию. Как это делать, описано в статье Претензия застройщику: как составить и что указать. Исход возможного спора заранее никто не гарантирует, он зависит от текста договора и документов, поэтому не стоит рассчитывать на «закон всегда на нашей стороне».

А если выгодно согласиться

Бывает и обратная картина. Застройщик предлагает изменить цену в вашу пользу: скидка за досрочную оплату или переход на другой способ расчётов. Тогда допсоглашение может быть выгодным. Проверьте три вещи. Не меняется ли при этом срок передачи квартиры. Не вычёркивается ли из договора что-то важное, например ответственность за просрочку. И не сказывается ли это на гарантийном сроке: о нём подробно в материале Гарантия застройщика: что входит и почему важна дата ДДУ.

Если вы покупаете квартиру по переуступке, цена в первоначальном ДДУ и цена вашей сделки с дольщиком — разные вещи. Чтобы не запутаться, прочитайте Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть.

Как понять, что вам попался недобросовестный застройщик

Один спор о цене ещё ничего не доказывает: договоры бывают составлены сложно, и менеджеры действительно ошибаются. Тревожные признаки другие: давление и сроки «до конца недели», нежелание ссылаться на пункт договора, просьба подписать бумагу без копии, угрозы расторжением без предупреждения, которое по закону должно быть письменным. Если такое повторяется, проверьте компанию независимо от того, что она вам пишет. Мы собрали порядок в статье Как проверить застройщика перед покупкой новостройки.

Не забывайте и о других причинах, по которым вам могут предлагать «пересмотреть условия»: сдвиг сроков, например. Что делать в такой ситуации, читайте в материале Застройщик перенёс срок сдачи: что делать дольщику. А если срок нарушен существенно, посмотрите Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ.

Вопросы и ответы

Может ли застройщик поднять цену, если материалы подорожали? Только если договор прямо предусматривает такой случай и вы согласны на изменение. Если такого условия в ДДУ нет, одностороннее повышение цены не имеет под собой основания.

Обязан ли я подписывать допсоглашение, если застройщик настаивает? Нет. Изменение цены требует согласия обеих сторон. Отказ подписать не даёт застройщику права расторгнуть договор, пока вы выполняете свои обязательства по оплате.

Что делать, если я уже подписал соглашение об изменении цены? Не паниковать и показать документы юристу. Оценить, можно ли оспорить подпись, возможно только по всем бумагам. Универсального ответа нет, а сроки и исход решает конкретная ситуация.

Что дальше

Если вам пришло письмо о смене цены и непонятно, законно ли оно, пришлите нам текст ДДУ и само письмо. Мы посмотрим договор вместе с вами, подскажем, на какие пункты опираться, и при необходимости подготовим ответ. Оставьте заявку на сайте, и мы свяжемся с вами в удобное время.