Если застройщик объявлен банкротом, а дом строился без эскроу, первое, что нужно сделать, — выяснить, в какой «ветке» оказался ваш дом: платил ли застройщик отчисления в компенсационный фонд и числится ли объект в реестре проблемных. От этого зависит, куда идти: в Фонд развития территорий, к арбитражному управляющему или в суд. Ниже — порядок действий и честно о том, чего заранее не знает никто, включая нас.

Почему без эскроу всё иначе

При эскроу ваши деньги лежат в банке до ввода дома и застройщику не принадлежат. Если дом строили по старой схеме, когда застройщик получал взносы дольщиков сразу, деньги уходили в стройку. При банкротстве вернуть их напрямую уже не из чего, поэтому защита строится на другом механизме — на компенсационном фонде.

Для проектов без эскроу, где застройщик платил в фонд обязательные отчисления, закон предусматривает два варианта: возмещение дольщикам или финансирование достройки. Этим занимается публично-правовая компания «Фонд развития территорий». Она же ведёт реестр проблемных объектов. Какой из вариантов выберут для вашего дома, зависит от конкретных обстоятельств, и обещать вам заранее что-то одно было бы нечестно.

Если вы только выбираете квартиру, начните с проверки: Как проверить застройщика перед покупкой новостройки. Про сам механизм эскроу рядом с рассрочкой мы писали отдельно: Рассрочка и эскроу: защищены ли деньги.

Первые шаги, когда пришла новость о банкротстве

Паниковать рано, но и ждать не стоит. Разумный порядок такой:

  • Достаньте свой договор и все платёжные документы: договор долевого участия, квитанции, выписки, переписку. Это основа любых дальнейших требований.
  • Проверьте, что ДДУ зарегистрирован. Незарегистрированный договор или схема не по ДДУ — отдельная история, и она хуже.
  • Узнайте, в какой стадии дело о банкротстве, и кто назначен арбитражным управляющим. Эти сведения публичные, их можно найти в открытых источниках.
  • Проверьте, значится ли ваш дом в реестре проблемных объектов у Фонда развития территорий.
  • Обратитесь к управляющему и заявите свои требования как участник строительства. Сроки и порядок смотрите в определении суда по делу, мы их здесь не называем намеренно: они зависят от процедуры.

Куда именно обращаться

Адресов фактически три, и у каждого своя роль.

Арбитражный управляющий. Он ведёт дело о банкротстве. К нему подаются требования дольщика, и он следит за реестром требований участников строительства. Если вы не заявились, можете оказаться вне списка.

Фонд развития территорий. Оттуда идут выплаты возмещения или решение о финансировании достройки, если ваш дом подпадает под эту схему. Фонд работает с реестром проблемных объектов, поэтому первым делом сверьтесь с ним, значится ли там ваш адрес.

Арбитражный суд. Решения о ходе банкротства принимает он. Следить за карточкой дела полезно, но обычно это делает управляющий, а вы подаёте требования и отслеживаете итог.

Отдельно: если параллельно у вас есть проблемы со сроками, сначала разберитесь, что вам нужно. Статья Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ объясняет развилку, но она написана для обычной просрочки, а не для банкротства.

Что мы не знаем и не обещаем

Мы сознательно не пишем здесь размеры возмещения и сроки выплат. Они зависят от вашего дома, стадии процедуры и решений, которые принимают другие люди и организации. Если кто-то называет вам точную сумму и дату до того, как посмотрел ваши документы, — это повод насторожиться.

Условия нового закона о компенсациях дольщикам мы тоже не разбираем: пока нет сверенного текста, пересказывать слухи не хотим. Как отличить первоисточник от пересказа, мы описали в материале Как проверять новости о законах о недвижимости: где первоисточник.

Ещё один нюанс: даже если закон требует от застройщика опубликовать проектную декларацию и иметь разрешение, на практике покупатель редко это проверяет. Именно поэтому через несколько лет после покупки выясняется, что дом попал в реестр проблемных, а документов на руках мало. Храните всё, включая приложения и дополнительные соглашения, и фотографируйте стройку раз в несколько месяцев: это не доказательство в суде, но хорошая подсказка для вас самих, как идёт работа.

Когда ещё можно выйти из договора

Банкротство — не единственный сценарий. Дольщик может расторгнуть ДДУ в суде, если стройка прекращена или приостановлена и очевидно, что квартиру не передадут в срок. Это тоже основание, и оно появляется раньше банкротства. Если застройщик ещё не обанкротился, но стройка стоит, посмотрите, как это работает на практике, и сравните со статьёй Застройщик перенёс срок сдачи: что делать дольщику.

Выход из договора и возврат денег — это не одно и то же. Расторгнуть можно, а вот вернуть деньги с банкрота гораздо сложнее. Прежде чем идти в суд, взвесьте, что для вас реально: получить квартиру через достройку или вернуть часть средств.

Особый случай: вы купили квартиру у дольщика

Если вы получили права по переуступке, вы фактически заняли место первоначального дольщика. К вам переходят и его требования, и его риски. Что именно проверять до сделки, мы собрали в статье Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть. Если же квартира досталась по наследству, смотрите Квартира по ДДУ в наследство: что делать наследникам.

Как не оказаться в такой ситуации

Честный ответ: полностью застраховаться нельзя, но можно сильно снизить риск.

  • Покупайте по ДДУ, а не по предварительному договору или через ЖСК. Деньги граждан до ввода дома законно привлекать только по ДДУ либо через ЖСК, и ЖСК допускается лишь в особых случаях. Все остальные схемы выглядят подозрительно. Бронирование — это не договор о покупке, и путать его с ДДУ нельзя: Бронирование квартиры у застройщика: что даёт и чем рискуете.
  • Смотрите, есть ли у застройщика права на участок, разрешение на строительство и опубликованная проектная декларация. Без этого привлекать деньги дольщиков он не вправе.
  • Если дом строится с эскроу, ваши деньги в банке, а не у застройщика. Это самый спокойный вариант для покупателя.

Агентство в этой истории нужно не всегда. Если у вас простой ДДУ, дом с эскроу и застройщик проверен, вы справитесь сами. А вот когда схема нетипичная или дом уже в проблемном статусе, помощь человека, который читал такие договоры, экономит нервы и деньги.

FAQ

Фонд развития территорий вернёт мне деньги? Закон предусматривает возмещение или финансирование достройки для проектов без эскроу, где застройщик платил отчисления. Размер и сроки заранее назвать нельзя: они зависят от вашего дома и стадии банкротства.

Нужно ли самому подавать требования в деле о банкротстве? Да, дольщик заявляет свои требования, как правило, через арбитражного управляющего. Сроки смотрите в определении суда по вашему делу.

Можно ли расторгнуть ДДУ, если стройка встала, а застройщик ещё не банкрот? Да, через суд, если стройка прекращена или приостановлена и очевидно, что квартиру не передадут в срок.

Если ваш дом строится без эскроу, а новости от застройщика тревожные, оставьте заявку на сайте. Мы посмотрим договор и документы, подскажем, к кому идти в первую очередь, и скажем прямо, если помощь юриста вам нужнее, чем наша.