Короткий ответ: нотариус для договора найма жилья не нужен. Закон требует письменную форму (ст. 674 ГК), а нотариального удостоверения не требует. Обычный договор, подписанный обеими сторонами на бумаге, полностью законен. Дальше разберём, когда поход к нотариусу всё же имеет смысл, а когда это лишние хлопоты, и что на самом деле требует отдельного внимания, если квартиру сдают на год и больше.

Что именно требует закон

Статья 674 ГК устанавливает две вещи. Первая: договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Устная договорённость «живите, платите первого числа» не даёт ни собственнику, ни жильцу нормальной опоры: потом не докажешь ни размер платы, ни срок, ни кто ещё имеет право жить в квартире.

Вторая: нотариальной формы для такого договора закон не предусматривает. То есть формула «без нотариуса договор недействителен» — миф. Сделка, подписанная в простой письменной форме, действительна и без печати нотариуса. Если вам где-то говорят обратное, просите назвать норму закона.

Что нужно знать про регистрацию, если срок от года

Путаница возникает из-за другого требования той же статьи 674. Обременение права собственности, возникающее из договора найма на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Проще говоря, длинный договор влияет на собственность: квартира оказывается «обременена» правами жильца, и это отражается в реестре.

Важно не смешивать две разные процедуры. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация обременения — не одно и то же. Нотариус может удостоверить текст договора, но регистрацию обременения он за вас автоматически не заменит. Сроки такой регистрации и размер пошлины мы здесь не называем: они меняются, и актуальные данные нужно смотреть в Росреестре или МФЦ перед подачей.

Что из этого следует на практике:

  • договор на срок меньше года — краткосрочный, регистрировать обременение не нужно;
  • договор на год и больше — подумайте о регистрации обременения и заранее уточните порядок;
  • именно поэтому многие собственники сознательно заключают договоры на 11 месяцев, но у этой схемы есть свои последствия, и о них честно стоит помнить.

Краткосрочный наём: что это меняет

Статья 683 ГК говорит: договор найма на срок до одного года — краткосрочный. К нему не применяются п. 2 ст. 677, ст. 680 и ст. 684–686 ГК, если договором не предусмотрено иное. Среди них нормы о временных жильцах (ст. 680) и о поднайме (ст. 685). Подробности этих статей сверяйте по тексту кодекса и вашему договору, мы их пересказывать не будем.

Главная мысль: многое зависит от того, что написано именно в вашем договоре. Если вы хотите, чтобы жилец не пересдавал квартиру и не вселял посторонних, не надейтесь на «общие правила», а запишите это прямо. Хороший договор закрывает то, что закон оставляет на усмотрение сторон.

Когда нотариус действительно оправдан

Раз закон не требует, зачем люди вообще идут к нотариусу? Есть несколько разумных причин, и ни одна не обязательна.

  • Нужна дополнительная проверка личности и дееспособности сторон. Если собственник живёт в другом городе или вообще не видел жильца, нотариус хотя бы удостоверит личности подписантов.
  • Собственник действует через представителя. Тут важнее полномочия представителя, и проверка документов профессионалом снимает часть рисков.
  • Стороны хотят подстраховаться и готовы платить. Это личное решение. Тарифы нотариусов мы не приводим: они у каждого свои, спрашивайте заранее.

Обратите внимание: ни одна из этих причин не делает договор «более законным». Нотариус занимается и расчётами по сделкам купли-продажи, об этом есть материал Депозит нотариуса при покупке квартиры: как работает расчёт, но к найму это не относится. Нотариус добавляет проверку и аккуратность оформления, но не превращает слабый договор в сильный. Если в тексте нет срока, суммы или порядка расторжения, печать этого не исправит.

Когда нотариус не нужен

В большинстве бытовых случаев: квартира целиком принадлежит одному человеку, срок до года, стороны лично знакомы с документами друг друга. Здесь деньги и время лучше потратить на содержательную часть:

  • чёткое описание квартиры и имущества в ней;
  • размер платы, дата и способ оплаты;
  • срок и порядок продления или расторжения;
  • перечень граждан, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем (ст. 677 ГК требует указать их в договоре);
  • запрет или условия поднайма, правила по животным и ремонту.

Понятная и подробная бумага на двух страницах надёжнее, чем нотариальный бланк с общими формулировками. Не лишним будет и подробный акт приёма-передачи с описанием состояния квартиры. Он помогает при спорах о порче имущества.

Что обязательно проверить, если сдаёте квартиру

Прежде чем подписывать, уточните три вещи, которые важнее нотариуса.

Кто собственник и один ли он. Если квартира в совместной или долевой собственности, нужно согласие остальных. Без него договор можно оспорить.

Что будет при продаже. По ст. 675 ГК переход права собственности на сданное жильё не влечёт расторжения или изменения договора найма: новый собственник становится наймодателем на условиях прежнего договора. Для собственника это значит, что продать квартиру «и сразу освободить» не получится, если договор действует. Для покупателя — что жильца надо учитывать при выборе квартиры. Как это выглядит со стороны покупки, мы разбирали в связке со статьёй Договор купли-продажи квартиры: без чего он не считается заключённым.

Кто платит и какие расходы. Они не всегда очевидны, подсказки собраны в материале Расходы владельца сдаваемой квартиры: что учесть. Про налоги на доход от аренды читайте в статье Налоги частного инвестора в недвижимость: аренда и перепродажа.

Минусы и ловушки

Честно о подводных камнях.

Первое: нотариальный договор создаёт иллюзию защиты. Многие думают, что с печатью жилец не сможет задержаться или не заплатить. Это не так: порядок расторжения и выселения определяется законом и договором, а исход спора зависит от обстоятельств. Утверждать, что суд всегда встанет на чью-то сторону, нельзя.

Второе: можно заплатить за услугу и всё равно не зарегистрировать обременение, если срок договора от года. Спросите у нотариуса прямо, входит ли это в услугу.

Третье: типовой шаблон из интернета без правки хуже простого, но продуманного договора. Подставьте свои условия по залогу, показаниям счётчиков, визитам собственника.

Четвёртое: если вы выбираете квартиру именно под сдачу, подумайте об этом заранее: Квартира под сдачу: как выбрать и Квартира как вложение денег: плюсы, минусы, риски помогут не купить объект, который потом трудно сдать.

Когда агентство не нужно

Если квартира одна, собственник один, жилец понятный, а срок до года, вы справитесь сами с хорошим шаблоном и внимательным чтением. Помощь нужна там, где есть вопросы: несколько собственников, долгий срок с регистрацией обременения, продажа квартиры с жильцами, сложный состав проживающих. Тогда юридическая проверка договора окупается.

Частые вопросы

Обязательно ли заверять договор найма у нотариуса?

Нет. Закон требует письменную форму (ст. 674 ГК), нотариальное удостоверение не требуется. Нотариус нужен только по желанию сторон.

Нужно ли регистрировать договор найма?

Регистрируется не сам договор, а обременение права собственности, возникающее из найма на срок не менее года. Если срок меньше года, регистрация обременения не нужна. Порядок и сроки уточняйте в Росреестре или МФЦ.

Что будет с договором, если собственник продаст квартиру?

По ст. 675 ГК договор не расторгается и не меняется: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Подробности про продажу квартиры, в которой живут арендаторы, лучше обсуждать до выхода на сделку.

Что дальше

Если вы сдаёте или собираетесь сдавать квартиру в Ростове-на-Дону или Таганроге и не уверены, как составить договор, нужна ли регистрация и что делать при продаже, оставьте заявку. Мы посмотрим документы, объясним, где нотариус действительно нужен, а где достаточно хорошего договора, и скажем прямо, если помощь агентства вам не требуется. Смежная тема для тех, кто думает о покупке под сдачу: Вторая квартира в ипотеку для сдачи: о чём подумать заранее.