Мошенник на показе чаще всего не ломает замок, а приходит как обычный покупатель: смотрит, фотографирует, задаёт вопросы и уходит, запомнив, где что лежит и когда вас не бывает дома. Настоящая угроза при продаже квартиры делится на две части: физическая безопасность в самой квартире и безопасность сделки, то есть бумаги и деньги. Ниже разберём обе, без паники и с понятными правилами.

Что на самом деле рискует продавец

Страшные истории про «покупателей-грабителей» встречаются редко. Гораздо чаще случаются бытовые неприятности: пропала мелочь с полки, кто-то сфотографировал документы на столе, посторонний человек узнал график вашей семьи. И отдельная история с деньгами: фальшивый перевод, «покупатель», который просит предоплату за бронь, поддельная доверенность, давление на подпись.

Объявление с адресом, фото интерьера и номером телефона само по себе привлекает не только покупателей. Поэтому правила безопасности нужно включать ещё до первого звонка. Общий порядок продажи мы разбирали в статье Как продать квартиру: порядок действий от подготовки до расчёта, здесь сосредоточимся на показах.

Подготовьте квартиру до первого показа

Лучшая защита та, которую делают заранее. Перед тем как пускать людей, уберите всё, что можно унести или сфотографировать:

  • паспорта, свидетельства, выписки, договоры, банковские карты и чековые книжки уберите из квартиры или в сейф;
  • украшения, наличные, ключи от дачи и машины спрячьте так, чтобы их не нашли случайно;
  • мелкую технику и ценные мелочи, которые легко положить в карман, уберите с видных мест;
  • на холодильнике и в коридоре не должно висеть писем, квитанций с вашими данными и графиков семьи;
  • детские вещи и личные фотографии лучше убрать: это и безопасность, и просто нейтральная обстановка для покупателя.

Заодно это совпадает с советами из статьи Предпродажная подготовка: что реально влияет, а что нет: чем меньше личных вещей, тем легче покупателю представить себя в этой квартире.

Как общаться до встречи

Первое сито работает ещё по телефону. Спросите, как человек собирается платить, один ли он будет решать и когда ему удобно подойти. Настоящий покупатель обычно отвечает спокойно и конкретно. Насторожиться стоит, если собеседник:

  • отказывается назвать имя или просит «сначала скинуть» все документы в мессенджер;
  • предлагает перевести деньги за «бронь» ещё до просмотра;
  • торопит и давит: «приеду через десять минут, пускайте, я уже внизу»;
  • просит показать квартиру без вас, «чтобы жена спокойно посмотрела»;
  • присылает ссылки для «безопасной оплаты» или просит код из сообщения.

Код из СМС и ссылки на оплату не нужны ни при каких обстоятельствах: за показ никто не платит и не получает денег. Подробнее о схемах, которые ещё работают, читайте в статье Мошенники при покупке квартиры: 6 схем, которые ещё работают: многие из них зеркально касаются и продавцов.

Правила самого показа

Несколько простых привычек снижают почти все бытовые риски.

Не показывайте квартиру в одиночку незнакомым людям. Пусть рядом будет кто-то из близких или агент. Если вы показываете сами, сообщите знакомому адрес и время, а после показа отпишитесь, что всё в порядке.

Назначайте показы по одному. Несколько групп в одно время создают суету, и в ней легче что-то незаметно взять. Исключение: если вы сами выбрали формат «день открытых дверей» и рядом несколько помощников.

Не оставляйте людей одних. Даже если вам неловко ходить следом. Можно сказать: «Давайте я покажу вам по порядку», и вести покупателя по маршруту: прихожая, кухня, комнаты, санузел, балкон.

Не называйте лишнего. Покупателю незачем знать, во сколько вы уходите на работу, когда семья в отпуске и где хранятся деньги за сделку. О причинах продажи достаточно общей фразы. Как вести разговор о цене и о возражениях, описано в статье Показы и торг: как вести себя продавцу.

Следите за дверью. Не оставляйте её открытой за спиной покупателя. После ухода сразу проверьте, что всё на месте, и закройте замок.

Что показывать из документов, а что нет

На показе документы на собственность не нужны. Покупатель вправе попросить подтвердить, что вы собственник, но разумнее делать это не в момент осмотра. Если человек всерьёз заинтересован, расскажите, какие бумаги есть, и обсудите проверку позже, на этапе подготовки к сделке. Список бумаг приведён в статье Документы для продажи квартиры: что собрать заранее.

Копию паспорта и выписку ЕГРН не отправляйте в мессенджер первому написавшему. Если документы всё же уходят покупателю, делайте это осознанно, закрывая лишнее (например, регистрацию и серию-номер, когда они не нужны на этом этапе). Что делать, если бумаги всё же попали не туда, читайте в статье Документы на квартиру украли: можно ли ей распорядиться. Для спокойствия полезно также знать про Запрет сделок без вашего личного участия: как поставить.

Деньги: где мошенника легче всего заметить

Главная опасность чаще не в квартире, а в расчётах. Типичные красные флаги:

  • покупатель хочет передать деньги вне банка и без расписки, а подписать всё «потом»;
  • просит перевести ему «разницу» после того как якобы переплатил;
  • присылает поддельное платёжное поручение или скриншот перевода, пока деньги реально не поступили;
  • настаивает, чтобы вы отправили кому-то задаток или аванс «для проверки платёжеспособности».

Правило простое: деньги считаются полученными только тогда, когда они действительно оказались на вашем счёте или в защищённом инструменте расчёта, а не когда вам показали экран телефона. Как устроены безопасные способы, объяснено в статье Аккредитив, эскроу или ячейка: как безопасно получить деньги за квартиру.

Отдельно про задаток. Он оформляется письменным соглашением и закреплён в Гражданском кодексе (статьи 380–381): если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, если по вине продавца, возвращается в двойном размере. Аванс же просто возвращается. Эту разницу нужно понимать до того, как вы взяли чьи-то деньги, и подробно она разобрана в статье Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать.

Когда без агента не обойтись, а когда он не нужен

Честно: если квартира продаётся один раз в жизни, вы живёте в ней или работаете сутками и боитесь пускать чужих людей, помощь специалиста действительно снимает часть рисков. Агент отсеивает случайных звонящих, водит покупателей сам, не оставляя вас одного с незнакомцами, и сопровождает расчёты. Но и без него продать можно, если есть время, кто-то из близких на показах и вы дисциплинированно соблюдаете правила выше. Мы подробнее писали об этом в статье Зачем нужен риэлтор и когда можно без него, там нет ни рекламы, ни давления.

Платить за то, что вы легко сделаете сами, смысла нет. А вот за фильтрацию звонков, организацию показов и проверку расчётов многим платить спокойнее.

Частые вопросы

Можно ли не пускать покупателя, если он мне не понравился? Да. Вы ничем не обязаны: можно вежливо отказать по телефону или прекратить показ. Объяснять причины не нужно.

Стоит ли просить у покупателя паспорт перед показом? Это не принято и вряд ли нужно: паспорт не подтвердит намерений. Гораздо полезнее позвонить заранее, узнать способ расчёта и показывать квартиру при ком-то из близких.

Что делать, если после показа что-то пропало? Сразу сообщите в полицию и опишите, кто был в квартире и во сколько. Именно поэтому полезно вести список посетителей: имя, телефон, время.

Итог

Безопасность на показах держится на трёх привычках: убрать лишнее до прихода людей, не оставаться с незнакомцами наедине и не отдавать документы и деньги без проверки. Это не отнимает много сил, но снимает основные риски. Если хотите обсудить ваш конкретный случай, расскажите о нём нам: подскажем, как организовать показы и расчёты в Ростове или Таганроге, и честно скажем, где справитесь сами.