Вы зарегистрировали ДДУ, открыли эскроу-счёт, но деньги не внесли: ждали одобрения ипотеки, продажи своей квартиры или просто затянули. Через время приходит уведомление, что банк отказался от договора счёта. Это не выдумка: закон прямо разрешает банку так поступить, если деньги не поступали больше трёх месяцев. Разберём, откуда берётся это правило, чем оно грозит и что делать в первую очередь.

Откуда берётся закрытие счёта

По закону о долевом строительстве (214-ФЗ) покупатель не платит застройщику напрямую. Сначала ДДУ регистрируется в Росреестре, и только потом деньги вносятся на счёт эскроу в уполномоченном банке. Оплата по ДДУ возможна только после регистрации договора и только безналичным способом.

Если же деньги на счёт не внесены более трёх месяцев, банк вправе в одностороннем порядке отказаться от договора счёта эскроу (часть 7.1 статьи 15.5). Обратите внимание: это право банка, а не обязанность. Закрывает ли банк счёт в каждом таком случае, закон не уточняет, и на практике это зависит от условий конкретного договора и политики банка.

Важный момент: закрытие счёта не равно расторжению ДДУ. Это два разных договора. ДДУ заключён с застройщиком, а договор счёта эскроу — между вами, застройщиком и банком. Что произойдёт с самим ДДУ, зависит от его условий, и прежде всего от того, как там описан порядок оплаты и последствия просрочки.

Почему деньги не внесли в срок

Чаще всего причины бытовые:

  • ждали решения по ипотеке, а банк затянул одобрение или перепроверял объект;
  • продавали свою квартиру, и сделка сорвалась или сдвинулась;
  • ждали выплату маткапитала или другой господдержки;
  • перепутали, что счёт открыт, а платёж нужно сделать самому;
  • уехали, заболели, потеряли реквизиты, и срок просто прошёл.

Во всех этих случаях три месяца набегают быстрее, чем кажется. Если вы идёте за ипотекой, закладывайте время заранее: сроки одобрения, оценки и регистрации обычно длиннее, чем рассчитываешь. О том, как не потерять объект в этот период, мы писали в статье Бронирование квартиры у застройщика: что даёт и чем рискуете.

Что делать, если уведомление уже пришло

Действуйте по порядку и в письменном виде. Устные договорённости с менеджером тут не защитят.

  • Достаньте свой экземпляр ДДУ и договор счёта эскроу. Найдите разделы про порядок оплаты, сроки внесения денег и последствия просрочки. Именно там написано, что считается нарушением с вашей стороны.
  • Выясните, от какого договора отказался банк и с какой даты. В уведомлении должно быть основание. Если его нет, запросите письмо с основанием у банка.
  • Напишите застройщику. Спросите, считает ли он ДДУ действующим, и просите подтвердить это письмом. Задайте вопрос, как теперь вносить деньги: открывать новый счёт или есть другой порядок.
  • Проверьте статус ДДУ в выписке из ЕГРН. Договор зарегистрирован, пока запись не погашена. Это быстрый способ понять, считает ли его кто-то расторгнутым.
  • Не вносите деньги наугад. Не переводите их на реквизиты из мессенджера или «на счёт застройщика, потому что эскроу закрыт». Это самая опасная ловушка.

Если сумма крупная или ипотека уже одобрена под конкретный счёт, имеет смысл показать документы юристу до того, как что-то подписывать. Это тот случай, когда разовая консультация дешевле ошибки.

Чего делать нельзя ни при каких условиях

Самый частый риск в такой ситуации не юридический, а мошеннический. Покупатель в тревоге, и застройщик (или тот, кто себя за него выдаёт) предлагает «быстро решить»: передать деньги напрямую, наличными или на карту, а оформить потом. Так не делают.

Закон требует, чтобы оплата по ДДУ шла безналично и только после регистрации договора. Деньги «мимо» договора никак не защищены: ни эскроу, ни компенсационным фондом. Если застройщик действительно меняет схему защиты, она должна быть прописана в самом ДДУ: договор обязан содержать условие о способе защиты денег, это эскроу либо отчисления застройщика в компенсационный фонд.

Если вас просят платить иначе, чем написано в зарегистрированном договоре, остановитесь. Подробнее о проверке самого продавца читайте в статье Как проверить застройщика перед покупкой новостройки.

Как это связано с ипотекой

Если вы покупаете с ипотекой, картина сложнее: часть денег идёт от банка-кредитора, и сроки их поступления вы контролируете хуже. Поэтому до подписания ДДУ полезно узнать у кредитного менеджера, когда реально будет выдача и в какой момент деньги окажутся на счёте эскроу.

Если эскроу уже закрыт, а ипотека одобрена на покупку по этому ДДУ, расскажите об этом кредитору сразу. Ему придётся переоформлять платёжные реквизиты, и лучше узнать об этом от вас, чем при выдаче. Если вы оформляли рассрочку вместо ипотеки, у защиты денег свои особенности, они разобраны в статье Рассрочка и эскроу: защищены ли деньги.

Когда счёт закрыт, а срок сдачи уже сдвинулся

Бывает и так, что покупатель не вносит деньги, потому что сомневается в застройщике: дом строится медленно, сроки плывут. Тут надо различать две вещи. Если вы ещё не внесли деньги и сомневаетесь, это одна история. Если деньги внесены, а застройщик затянул сдачу, это другая, и там у дольщика есть свои инструменты.

О втором случае у нас есть отдельные материалы: Застройщик перенёс срок сдачи: что делать дольщику и Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ. А чтобы заранее понимать, когда дом реально будет готов, пригодится Срок сдачи новостройки: почему в объявлении один год, а въезд через три.

Когда дом сдан, всё решает разрешение на ввод: после его предъявления банк перечисляет деньги застройщику. Что это за документ, объясняет статья Разрешение на ввод в эксплуатацию: что оно значит для покупателя.

Если вы покупаете по переуступке

Отдельная история, если вы берёте квартиру у предыдущего дольщика. При уступке прав по ДДУ к новому дольщику переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу с момента регистрации уступки. Значит, нужно проверить, внесены ли деньги первым покупателем и не получал ли банк уведомлений о закрытии. Подробно про риски этой схемы: Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть.

Заодно напомним, что ДДУ сейчас регистрируют только в электронном виде. Что это меняет для покупателя, описано в статье ДДУ регистрируют только электронно: что это значит для покупателя.

Как не попасть в эту ситуацию

  • Не подписывайте ДДУ, пока не понимаете, когда будут деньги. Лучше сначала получить одобрение ипотеки или закрыть свою продажу.
  • Поставьте напоминание на дату внесения денег и на дату за месяц до трёх месяцев без платежа.
  • Сохраняйте всю переписку с застройщиком и банком, а не только договоры.
  • Если задерживаетесь, предупреждайте застройщика письмом заранее, а не после уведомления банка.
  • Любые изменения порядка оплаты оформляйте дополнительным соглашением к ДДУ.

Честно скажем: агентство тут нужно не всегда. Если ДДУ простой, деньги свои и вы вносите их сразу, с этим справится любой аккуратный покупатель. Помощь нужна, когда сложно сочетаются ипотека, продажа старой квартиры и сроки.

Частые вопросы

Закрыл ли банк эскроу, значит ли это, что ДДУ расторгнут? Нет, автоматически не значит. Это отдельные договоры. Что будет с ДДУ, зависит от его условий и позиции застройщика, поэтому запросите подтверждение статуса в письменном виде.

Через какое время банк может отказаться от договора счёта? Если деньги на счёт не внесены более трёх месяцев, банк вправе в одностороннем порядке отказаться от договора счёта эскроу. Это право банка, а не его обязанность.

Можно ли после этого заплатить застройщику напрямую? Нет, так делать не стоит. По закону оплата идёт безналично и после регистрации ДДУ, а способ защиты денег должен быть указан в договоре. Любые переводы мимо этой схемы остаются без защиты.

Если вы оказались в такой ситуации или хотите заранее выстроить покупку так, чтобы до неё не дошло, оставьте заявку на сайте. Мы посмотрим ваш ДДУ, ипотечные сроки и подскажем, в каком порядке действовать. Без давления и обязательств.