Если у банка, где открыт ваш эскроу-счёт по договору долевого участия, отозвали лицензию, первое правило простое: не паниковать и не переводить деньги «на новый безопасный счёт» по звонку или сообщению. Деньги на эскроу защищены отдельно от остальных вкладов, а ДДУ с застройщиком продолжает действовать. Ниже разбираем, что известно точно, чего мы не знаем и что стоит сделать в первые дни.

Почему эта ситуация редкая, но не невозможная

Эскроу-счёт для расчётов по ДДУ может открыть только уполномоченный банк, который отвечает требованиям Правительства к кредитному рейтингу (п. 3 ст. 2 214-ФЗ). Это фильтр: случайный банк с сомнительной репутацией застройщику в партнёры просто не подойдёт.

Но фильтр не отменяет риск полностью. Требования проверяют на момент выбора банка, а ваш дом строится два-три года. За это время у любой финансовой организации может что-то пойти не так. Поэтому вопрос «а если лицензию отзовут» задают не из паранойи, а из здравого смысла.

Чем защищены деньги на эскроу

Средства на эскроу-счетах для расчётов по ДДУ входят в систему страхования вкладов, которую ведёт АСВ (Агентство по страхованию вкладов) под надзором Банка России. Это главное, что нужно знать.

Какой именно лимит возмещения действует сейчас, мы здесь не называем: обсуждались изменения, и держать в статье цифру, которая могла устареть, было бы нечестно. Актуальный лимит смотрите на сайте АСВ. Если стоимость вашей квартиры выше лимита, этот вопрос стоит прояснить заранее, а не после события.

Что остаётся неизменным

Отзыв лицензии у банка не расторгает ваш договор с застройщиком. ДДУ зарегистрирован в Росреестре, обязательства застройщика по сроку и качеству остаются теми же. Вы по-прежнему дольщик, и стройка идёт своим чередом.

Напомним базовые правила, которые от банка не зависят:

  • деньги вносятся только после госрегистрации ДДУ и только безналично (ч. 3 ст. 5 214-ФЗ);
  • проценты на сумму на счёте не начисляются, вознаграждение банку не платится (ч. 5 ст. 15.5), поэтому «потерять доход» вы не можете, его там и не было;
  • при расторжении ДДУ договор счёта прекращается, а деньги возвращаются дольщику (ч. 7 ст. 15.5).

Подробнее о том, как работает сама схема, мы писали в статье Рассрочка и эскроу: защищены ли деньги.

Чего мы не знаем и не будем придумывать

Честно о границах. Закон подробно описывает, когда банк переводит деньги застройщику и когда возвращает дольщику. А вот что именно происходит с самим договором счёта эскроу в момент отзыва лицензии, в проверенных нами нормах статьи 15.5 не расписано. Мы не станем изображать пошаговую инструкцию, которую не можем подтвердить.

Что в таких случаях разумно делать:

  • заходить на официальный сайт АСВ и читать актуальные разъяснения по эскроу-счетам дольщиков;
  • запросить у застройщика письменную информацию о дальнейшем порядке расчётов по вашему ДДУ;
  • при сомнениях проконсультироваться с юристом, который работает со сделками в новостройках.

Любая «точная схема» от случайного человека в чате дольщиков, пока нет официальных разъяснений, скорее всего, домысел.

Что сделать в первые дни

Практический порядок действий выглядит так:

  • Сохраните ДДУ, выписку о регистрации, платёжные документы и реквизиты эскроу-счёта. Всё, что подтверждает, что деньги внесены.
  • Проверьте новость в первоисточниках: сайт Банка России и сайт АСВ. Мошенники любят писать дольщикам «от имени банка» ровно в такие моменты.
  • Не переводите деньги по новым реквизитам, которые пришли в мессенджере или по звонку. Изменение порядка расчётов оформляется официально и письменно.
  • Не подписывайте допсоглашения к ДДУ «в спешке», пока не поняли, что именно в них меняется. Особенно если вам обещают скидку за срочное решение.
  • Если застройщик молчит, отправьте письменный запрос и сохраните доказательство отправки.

Этот же принцип работает при любых плохих новостях по дому: например, если застройщик перенёс срок сдачи, решения принимают по документам, а не по слухам.

Если у вас ипотека

Здесь два разных договора: ДДУ с застройщиком и кредитный договор с банком. Кредитор, который выдал ипотеку, и банк, где открыт эскроу, не обязательно одно и то же. Отзыв лицензии у одного не означает автоматически проблем у другого.

Но если ипотечные деньги идут через эскроу, важно понимать связь: по правилам ч. 7 ст. 15.5 при расторжении ДДУ кредитные средства перечисляются на залоговый счёт. Платить по кредиту вы продолжаете по графику, пока банк-кредитор не сообщил иное в письменном виде. Просрочка по ипотеке из-за «неразберихи» ударит по вашей кредитной истории, а не по чьей-то ещё. Ситуацию, когда дом задерживается, а платежи уже идут, разбирали в материале Дом не сдали вовремя, а ипотека уже идёт: как быть.

Что проверять до покупки, чтобы вопрос не встал

Полностью исключить риск нельзя, но снизить тревогу можно ещё на этапе выбора квартиры:

  • в ДДУ должно быть прямо прописано, что деньги защищены эскроу или отчислениями в компенсационный фонд (ч. 4 ст. 4 214-ФЗ). Если этого условия нет, это красный флаг;
  • уточните, в каком банке открывается счёт, и сами оцените его надёжность по открытым данным;
  • соотнесите стоимость квартиры с лимитом АСВ, который указан на сайте агентства;

Если вы покупаете квартиру у предыдущего дольщика, то при уступке к новому дольщику переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу с момента регистрации уступки (ч. 10 ст. 15.5). Нюансы такой покупки разобраны в статье Переуступка прав по ДДУ: как купить квартиру у дольщика и не влипнуть.

Когда нужна помощь, а когда справитесь сами

Честно: если вы просто хотите узнать, как защищены деньги, консультация агентства не нужна. Достаточно прочитать ДДУ и официальные страницы АСВ и Банка России. Помощь имеет смысл, когда нужно сравнить несколько застройщиков, проверить договор перед подписанием или понять, что делать, если ситуация уже наступила, а застройщик отвечает общими фразами. Тогда проще, когда рядом человек, который видит такие договоры каждую неделю.

Также не забывайте, что и после сдачи дома у вас остаются права, о них в Приёмка квартиры у застройщика: чек-лист и что нельзя подписывать сразу. А если сроки сорвались, посмотрите Просрочка сдачи: требовать неустойку или расторгать ДДУ.

Частые вопросы

Пропадут ли мои деньги, если у банка отозвали лицензию?

Средства на эскроу-счетах для расчётов по ДДУ входят в систему страхования АСВ. Размер возмещения и порядок выплат смотрите на сайте АСВ, мы не называем сумму, чтобы не дать устаревшую цифру.

Прекращается ли мой ДДУ вместе с лицензией банка?

Нет, договор с застройщиком остаётся в силе. Отдельно стоит уточнить у застройщика и в официальных источниках, как будут организованы расчёты дальше.

Нужно ли что-то платить по новым реквизитам?

Нет, пока вы не получили официальное письменное подтверждение от застройщика и не проверили его по независимому каналу. Просьбы срочно перевести деньги в мессенджере почти всегда мошенничество.

Если после прочтения остались вопросы по вашему договору, оставьте заявку: мы бесплатно посмотрим ДДУ, объясним, что в нём защищает ваши деньги, и честно скажем, где риски остаются.