Лоджия встроена в здание: с трёх сторон у неё стены, открыта она только по фасаду. Балкон выступает из стены дома наружу и держится на плите, а с боков и спереди у него только ограждение. Из этой конструктивной разницы вытекает почти всё остальное: насколько тепло там зимой, что можно сделать при ремонте, как это выглядит в документах и под какие задачи подходит каждый вариант. Разберём по порядку и честно скажем, где лоджия не так хороша, как о ней думают.
Конструкция: встроена или выступает
Самый простой способ отличить одно от другого на показе — посмотреть на боковые стороны. Если слева и справа капитальные стены дома, а пол лежит на перекрытии, это лоджия. Если площадка «висит» снаружи фасада и по бокам у неё решётка, парапет или лёгкая перегородка, это балкон.
У лоджии пол, по сути, продолжение перекрытия между этажами, а боковые стены — часть здания. Поэтому она ощущается как маленькая комната: меньше продувается, в ней проще поддерживать порядок, её реже заливает косым дождём. Балкон держится на консольной плите, которая выходит из стены. Он открыт с трёх сторон, на нём больше света и воздуха, но и ветра с осадками тоже больше.
Встречаются и смешанные варианты: например, частично встроенная лоджия, у которой одна стена капитальная, а другая — ограждение. В объявлениях их называют как удобно продавцу, поэтому верить слову «лоджия» на слово не стоит. Смотрите вживую и сверяйте с поэтажным планом.
Площадь и документы
По Жилищному кодексу (ст. 15) ни балкон, ни лоджия в общую площадь квартиры не входят. В выписке из ЕГРН вы увидите площадь без них. Это важно, когда сравниваете объявления: одни продавцы пишут площадь с лоджией, другие — без, и цифры получаются несопоставимые.
В новостройках бывает иначе: в договорах застройщиков площадь балкона или лоджии иногда учитывают с понижающим коэффициентом, и она влияет на итоговую сумму. Какой именно коэффициент и как он считается, смотрите в формулировке конкретного ДДУ — единого правила для всех договоров нет. Подробно этот вопрос мы разобрали в статье «Площадь балкона в договоре: входит ли в цену квартиры». Похожая история с открытыми пространствами на крыше — об этом в материале «Входит ли терраса в площадь квартиры и как это влияет на цену».
Кому принадлежит плита и ограждение
Ещё один момент, о котором покупатели обычно не думают. Балконная плита и ограждающие конструкции фасада относятся к общему имуществу дома. Пользуетесь балконом вы, но несущие элементы — зона ответственности всех собственников и управляющей компании. Это влияет на то, кто должен чинить трещину в плите, можно ли менять ограждение и почему УК может потребовать вернуть фасад к единому виду.
У лоджии несущая часть — перекрытие и стены дома, так что вопрос «чья плита» встаёт реже, но фасадная сторона всё равно общая. Кто и за что отвечает, мы расписали в статье «Балкон — общее имущество? Кто отвечает за плиту и ремонт».
Остекление и утепление
Здесь у лоджии явное преимущество. С тремя стенами её проще закрыть: остеклить нужно только фасадную сторону, а утеплить пол, потолок и боковые стены — понятная задача. После этого лоджия становится полноценным продолжением комнаты: кабинетом, гардеробной, зоной для сушки белья круглый год.
Балкон застеклить тоже можно, но конструкция открыта с трёх сторон, поэтому тёплым он становится сложнее, а нагружать выступающую плиту тяжёлыми материалами нельзя без расчёта. Во многих случаях балкон остекляют «холодно» — чтобы защититься от пыли и дождя, а не чтобы жить там зимой.
Нужно ли согласование, зависит от проекта дома и правил УК: где-то остекление уже заложено проектом, где-то фасад нельзя менять без решения собственников. Подробности — в статье «Остекление балкона: нужно ли согласование». Что можно сделать с утеплением, не нарушая закон, разобрано в материале «Утепление лоджии: что можно сделать без проблем с законом».
Присоединение к комнате: где начинаются проблемы
Многие покупают квартиру с лоджией, чтобы потом убрать стену и расширить комнату или кухню. Это реально, но это перепланировка или переустройство, и её нужно согласовывать. Подоконный блок, перенос радиатора на лоджию, демонтаж части стены — каждый из этих шагов может упереться в запрет.
Незаконная перепланировка потом мешает продать квартиру и оформить её в ипотеку: банк и покупатель увидят расхождение с техпланом. Как устроено согласование, читайте в статье «Присоединить лоджию к комнате: можно ли и как согласовать», а общие правила — в материале «Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя и как узаконить».
С балконом такой номер обычно не проходит вовсе: выносить жилую зону на консольную плиту — плохая идея и с точки зрения закона, и с точки зрения безопасности.
Что лучше под разные задачи
Однозначного ответа нет, всё зависит от того, как вы собираетесь пользоваться пространством.
| Задача | Что удобнее | Почему |
|---|
| Дополнительная тёплая зона, кабинет | Лоджия | Три стены, проще утеплить |
|---|
| Хранение вещей круглый год | Лоджия | Меньше продувается, вещи не мокнут |
|---|
| Сушка белья летом, цветы | Балкон | Больше солнца и воздуха |
|---|
| Свежий воздух и вид | Балкон | Открыт с трёх сторон |
|---|
| Будущее расширение комнаты | Лоджия | Возможно, но только с согласованием |
|---|
| Минимум хлопот с ремонтом | Зависит от дома | Смотрите состояние плиты и ограждения |
|---|
Честно о минусах лоджии: она забирает часть света у комнаты, особенно если её застеклили и заставили шкафами. Если окна выходят на север, комната за лоджией может оказаться заметно темнее, чем вы ожидали. Это стоит проверить заранее — помогут советы из статьи «Вид из окна и освещённость: как проверить до покупки».
И о минусах балкона: открытая плита больше страдает от погоды, а в старом доме её состояние нужно оценивать внимательно. Отдельная тема — соседи и дым: что говорит закон, мы разобрали в материале «Курение на балконе: можно ли по закону».
А если нет ни того, ни другого
Квартира без балкона и лоджии — не обязательно минус. Кому-то это даже удобнее: нет лишнего пространства, которое превращается в склад, меньше теплопотерь, ничего не нужно стеклить и согласовывать. Но при перепродаже часть покупателей отсеется сразу. Когда отсутствие балкона действительно мешает, а когда нет, — в статье «Квартира без балкона: минус или нет».
Как проверить при покупке
Если смотрите вторичку, не ограничивайтесь вопросом «балкон или лоджия». Посмотрите на нижнюю сторону плиты и её край: нет ли сколов, оголённой арматуры, следов протечек. Проверьте, крепко ли держится ограждение, как сделано остекление, не перенесли ли радиатор и не убрали ли подоконный блок без документов. Сверьте увиденное с техпланом.
Подробный список — в статье «Балкон на вторичке: что проверить при осмотре». А распознать следы самовольной перепланировки поможет материал «Как на показе распознать незаконную перепланировку».
Если вы покупаете квартиру в новом доме у застройщика, а планировка и остекление уже заложены проектом, агентство для этого вопроса вам, скорее всего, не нужно: достаточно внимательно прочитать ДДУ и проектную декларацию. Помощь пригодится, когда на вторичке видны переделки и непонятно, узаконены ли они.
Частые вопросы
Входит ли лоджия в площадь квартиры? Нет. По Жилищному кодексу ни балкон, ни лоджия в общую площадь не входят. В договоре с застройщиком их площадь иногда учитывают с понижающим коэффициентом — смотрите формулировку конкретного ДДУ.
Можно ли превратить балкон в лоджию? По сути нет: лоджия встроена в здание, а балкон выступает из фасада, и конструкцию дома так не поменять. Можно остеклить балкон, но тёплой комнатой он от этого не станет, а остекление может потребовать согласования.
Что проще утеплить? Лоджию: у неё три стены, и закрывать нужно только фасадную сторону. Но присоединять её к комнате с демонтажем стены без согласования нельзя.
ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Если присматриваете квартиру и хотите понять, что на самом деле скрывается за балконом или лоджией в конкретном варианте и нет ли там незаконных переделок, оставьте заявку — посмотрим документы и подскажем спокойно, без давления.