Построили дом на своём участке — и на этом всё? Нет. Пока администрация не получила уведомление об окончании строительства, дом юридически не существует: в ЕГРН его нет, продать, подарить или заложить его нельзя. Разбираем, что подавать, в каком порядке и где чаще всего застревают.

Зачем нужно уведомление об окончании

Для ИЖС и садовых домов разрешение на строительство не выдают. Действует уведомительный порядок (статья 51.1 Градостроительного кодекса): сначала вы сообщаете о планируемом строительстве, потом о его завершении. Про первый шаг у нас есть отдельный разбор: Уведомление о строительстве дома: как подать и что проверят. Здесь второй шаг, и он не менее важный.

Смысл простой. Первое уведомление говорит администрации: «я собираюсь строить, вот параметры». Второе: «построил, вот что получилось». Орган местного самоуправления сверяет фактический дом с заявленным и с требованиями к застройке. Если всё в порядке, право на дом попадает в реестр. Если нет, вы получаете отказ в виде уведомления о несоответствии.

Что подать и в какой последовательности

По части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса после окончания строительства или реконструкции застройщик направляет в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства. К нему прикладывается технический план. Порядок такой:

  • убедитесь, что дом действительно закончен: стены, кровля, входные двери, то есть он существует как объект, который можно измерить;
  • закажите технический план у кадастрового инженера;
  • подайте уведомление об окончании с техпланом в администрацию по месту участка: лично, через МФЦ или через портал, который принимает такие обращения в вашем районе;
  • дождитесь ответа: либо уведомление о соответствии, либо уведомление о несоответствии.

Заметьте, что дом должен быть окончен именно в том виде, который вы собираетесь регистрировать. Если внутри ещё нет отделки, это не помеха: для регистрации нужны контуры, площадь, этажность и назначение, а не обои. Но если вы докладываете этаж или пристройку уже после подачи, придётся менять документы.

Техплан: на что обратить внимание

Техплан делает кадастровый инженер, и именно по нему администрация проверяет дом. Подробно о том, зачем он нужен и что в нём указано, читайте в статье Техплан на частный дом: зачем и что в нём. Если сомневаетесь, когда он вообще нужен, есть общий материал Технический план: когда он нужен и кто его делает.

Три типичные ошибки на этом этапе:

  • Дом на самом деле не там, где в документах. Инженер выезжает, замеряет и видит, что постройка сдвинута относительно границ или заходит на чужой участок. Лучше узнать это до подачи, а не после отказа.
  • Расхождение с первым уведомлением. В уведомлении о начале стройки вы указывали параметры. Если дом получился другим, придётся объяснять разницу.

Что происходит после подачи

Дальше администрация проверяет соответствие дома требованиям. Вариантов два.

Всё в порядке. Если параметры дома соответствуют требованиям, дальше работает неочевидная вещь: заявление о кадастровом учёте и регистрации права в Росреестр подаёт сам орган местного самоуправления (статья 19 закона 218-ФЗ). Вам не нужно бегать в МФЦ с техпланом, хотя следить за ходом стоит: попросите подтверждение, что документы ушли, и через некоторое время закажите выписку из ЕГРН.

Есть несоответствие. Тогда орган направляет уведомление о несоответствии (статья 55 Градостроительного кодекса). Это не приговор, а перечень претензий: что нарушено и почему. Обычно приходится либо исправлять дом, либо приводить в порядок документы, либо оспаривать позицию администрации. Конкретные сроки рассмотрения мы здесь не называем: они зависят от того, как работает ваша администрация, и закон нужно сверять на дату подачи.

Где реально возникают проблемы

Честно говоря, сама бумага простая. Сложности начинаются вокруг неё.

Участок и его назначение. Если вид разрешённого использования не допускает жилой дом, уведомление не пройдёт. Проверить это нужно ещё до стройки: Вид разрешённого использования участка: что он разрешает.

Ограничения на земле. Охранные зоны линий электропередачи, газопроводов, водоёмов могут сделать часть участка непригодной для застройки. Что это за зоны, объясняем в материале ЗОУИТ: что это и как зоны ограничивают участок.

Дом построен без уведомления вовсе. Такое случается чаще, чем кажется: купили участок с недостроем или построили «потом оформим». Тогда процедура усложняется, а к рискам добавляется самострой. О последствиях для владельца и покупателя: Дом на участке не оформлен: чем рискует владелец и покупатель.

Качество самой стройки. Администрация проверяет параметры по бумагам, а не трещины в фундаменте. Поэтому перед подачей имеет смысл принять работу у подрядчика: Приёмка дома от подрядчика: что проверить.

Что будет, если не подавать

Проигнорировать уведомление можно, но с оговорками. Дом без регистрации нельзя законно продать, подарить, внести в ипотеку или оставить наследникам без хлопот. Наследники, кстати, потом сталкиваются с этим лицом к лицу, см. Самострой в наследство: что можно сделать. Кроме того, регистрация нужна для налога: пока дом не в реестре, налоговая о нём не знает, а когда узнает, расчёты могут оказаться неприятными. Как считают налог на готовый дом, объясняет статья Налог на частный дом: вычет 50 квадратов и что ещё учесть.

Отдельно про вычет. Имущественный вычет можно получить и за строительство дома (статья 220 Налогового кодекса). В расходы входят работы и материалы, а также подключение к сетям или создание автономных источников. Лимит расходов составляет 2 млн рублей, то есть вернуть можно до 260 тысяч рублей НДФЛ. Какие именно документы и в какой момент подавать, в том числе если расходы появились после регистрации права, лучше уточнить в налоговой: здесь есть спорные моменты.

Когда без агентства можно обойтись

Правда в том, что простой случай вы вполне можете пройти сами. Если участок с понятным назначением, дом построен по заявленным параметрам, границы установлены и подрядчик сдал работу по акту, достаточно кадастрового инженера и одного обращения в администрацию. Платить кому-то ещё за это незачем.

Помощь нужна, когда есть нюансы: участок куплен давно без межевания, дом стоит близко к границе, часть построек возведена раньше уведомления, меняли проект на ходу. Тогда лучше разобрать документы до подачи, а не после уведомления о несоответствии. Если проект ещё в планах, начните с материала Проект частного дома: нужен ли и что в него входит, а про самые дорогие просчёты стройки есть отдельная статья: Ошибки при строительстве частного дома: что обходится дороже всего.

Частые вопросы

Нужно ли разрешение на строительство дома на ИЖС? Нет. Для ИЖС и садовых домов разрешение не выдают, действует уведомительный порядок по статье 51.1 Градостроительного кодекса: уведомляете о начале и об окончании.

Кто подаёт документы в Росреестр после уведомления об окончании? Если дом соответствует требованиям, заявление о кадастровом учёте и регистрации права подаёт орган местного самоуправления (статья 19 закона 218-ФЗ). Собственнику остаётся следить за результатом и заказать выписку.

Что делать, если пришло уведомление о несоответствии? Внимательно прочитать, какие нарушения указаны, и решить: исправлять дом, документы или обжаловать позицию. Не подавайте повторно, пока не поймёте причину, иначе получите тот же ответ.

Если вы строите дом или уже построили и не уверены, всё ли в порядке с документами, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы посмотрим участок и бумаги и честно скажем, что сделать можно самому, а где без специалиста не обойтись.