Старый дом на участке сносят двумя уведомлениями: одно подают до работ, второе — не позднее 7 рабочих дней после сноса. Потом дом нужно снять с кадастрового учёта, и вот это шаг, который чаще всего забывают. Разберём по порядку, что и куда подавать, чтобы потом не объясняться с налоговой и покупателем участка.
Зачем вообще уведомлять о сносе
Многие думают так: дом мой, участок мой, развалил и забыл. Но дом, поставленный на кадастровый учёт, считается объектом капитального строительства, и его снос подчиняется ст. 55.31 Градостроительного кодекса. Порядок уведомительный: разрешение получать не нужно, но сообщить органу местного самоуправления обязательно.
Если этого не сделать, дом юридически продолжает существовать. В ЕГРН он числится, а на участке его нет. Это мешает при продаже, при новом строительстве и в разговорах с налоговой. О похожей ситуации с «лишним» объектом мы писали в статье Дом на участке не оформлен: чем рискует владелец и покупатель.
Что считать капитальным объектом, а что нет
Уведомительный порядок касается объектов капитального строительства. Лёгкий сарай, временный навес или теплица на опорах без фундамента к ним обычно не относятся. Если сомневаетесь, как квалифицируется ваша постройка, начните со статьи Капитальная или некапитальная постройка: в чём разница.
Хороший ориентир: стоит ли строение на учёте в ЕГРН. Если да, снос идёт по полной процедуре. Если строение не оформлено, уведомление о сносе подавать, по сути, не о чем, но и снимать с учёта нечего. Для бани, гаража и прочих построек есть отдельные нюансы, например в статье Баня на участке: регистрировать или нет.
Шаг 1. Уведомление о планируемом сносе
Его подают до начала работ в орган местного самоуправления по месту участка. Форма утверждена приказом Минстроя № 34/пр от 24.01.2019, так что придумывать текст самому не нужно: берёте утверждённый бланк и заполняете.
Что обычно указывают в уведомлении:
- данные заявителя: кто собирается сносить;
- кадастровый номер участка и адрес;
- сведения об объекте, который будет снесён;
- способ направления: лично, через МФЦ, почтой или через Госуслуги, если орган принимает так.
Точный перечень и способы подачи сверяйте с сайтом вашей администрации: в Ростове и Таганроге у каждого муниципалитета свои организационные детали. Сроки рассмотрения мы здесь намеренно не называем: единой цифры, которой стоит доверять без проверки, нет, и лучше уточнить при подаче.
Шаг 2. Сам снос
После подачи можно приступать. Кто сносит, дело ваше: бригада, подрядчик со спецтехникой или собственными силами. Но есть вещи, которые лучше решить заранее:
- Отключить дом от сетей. Электричество, газ, вода: сначала заявка в ресурсоснабжающие организации, потом работы. Подробности про подключения есть в статье Как подключить электричество к дому: порядок шагов, там же логика, как оформлять мощность на будущий дом.
- Проверить обременения. Если дом в залоге у банка, снос без его согласия — плохая идея. Обычно банк просит согласовывать такие действия письменно.
- Согласовать с совладельцами. Если дом в долевой собственности, одного вашего решения недостаточно.
- Помнить об особых объектах. Если дом имеет статус объекта культурного наследия, действуют отдельные правила, и просто подать уведомление не получится.
Шаг 3. Уведомление о завершении сноса
Второе уведомление подаёте не позднее 7 рабочих дней после сноса. Это единственный жёсткий срок во всей процедуре, и он короткий. Сохраните подтверждение подачи: оно пригодится при снятии с учёта.
Практический совет: не откладывайте подачу «на потом, когда вывезу мусор». Сам факт сноса фиксируется датой завершения работ, а не уборкой участка.
Ещё одна деталь, которую упускают: в уведомлении о завершении сноса и в заявлении о снятии с учёта данные должны совпадать с ЕГРН буква в букву. Расхождение в кадастровом номере или адресе означает возврат документов и потерянное время, а при сроке в 7 рабочих дней терять его не хочется. Перед подачей сверьте всё с актуальной выпиской.
Шаг 4. Снять дом с кадастрового учёта
Вот здесь процедура неожиданно меняется: нужен акт обследования кадастрового инженера. Он подтверждает, что объекта на участке больше нет. С этим актом подаётся заявление о снятии с кадастрового учёта и прекращении права собственности на дом.
Порядок такой:
- 1.Заказываете кадастровому инженеру обследование участка после сноса.
- 1.Получаете акт обследования.
- 1.Подаёте заявление в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) с актом и документами о сносе.
- 1.Проверяете выписку из ЕГРН: дом должен исчезнуть из сведений об участке.
Стоимость работ инженера и пошлины мы не называем: она зависит от исполнителя, и ориентироваться стоит на несколько предложений. Подробнее о том, как устроены кадастровые документы на дом, читайте в статье Техплан на частный дом: зачем и что в нём и в материале Технический план: когда он нужен и кто его делает.
Что дальше: новый дом на том же месте
Если сносите, чтобы строить новый, помните: снос и строительство — это разные уведомления. Для нового дома нужно отдельное уведомление о планируемом строительстве, подробно мы разбирали его в статье Уведомление о строительстве дома: как подать и что проверят. Разрешение на строительство для ИЖС не выдают, действует уведомительный порядок по ст. 51.1 ГрК РФ.
Заранее подумайте и о проекте: Проект частного дома: нужен ли и что в него входит. А чтобы не наступить на типичные грабли в процессе, полезно пробежаться по ошибкам при строительстве частного дома.
Когда снос не лучший вариант
Мы работаем с недвижимостью 13 лет и видим, что снос иногда выглядит выгоднее, чем есть на самом деле. Несколько честных предостережений:
- Старый дом может быть вполне крепким, и реконструкция окажется разумнее. Реконструкция тоже идёт по уведомительному порядку, и часто это проще и спокойнее, чем сносить всё до основания.
- Если вы продаёте участок, покупатель может ценить дом как есть. Иногда выгоднее продать вместе с домом и предоставить решение новому владельцу. Что надо оформить заранее, мы разобрали в статье Постройки при продаже участка: что надо оформить заранее.
- Налоговые последствия: вопросы по налогу на имущество после сноса и снятия с учёта уточняйте в налоговой, а общую картину можно посмотреть в статье Налог на частный дом: вычет 50 квадратов и что ещё учесть.
Агентство для самого сноса не нужно: уведомления подаёте вы сами. Мы нужны, когда на горизонте продажа или покупка участка и нужно понять, как вести себя с тем, что на нём стоит или стояло.
Частые вопросы
Нужно ли разрешение на снос частного дома? Нет, порядок уведомительный. Подаёте уведомление о планируемом сносе до работ и уведомление о завершении сноса не позднее 7 рабочих дней после него.
Как снять снесённый дом с кадастрового учёта? Заказать акт обследования у кадастрового инженера и подать заявление о снятии с учёта в Росреестр, приложив акт. После этого проверьте выписку ЕГРН.
Что будет, если не подать уведомление о сносе? Нормативный порядок нарушен, а дом в ЕГРН продолжает числиться. Это создаёт проблемы при продаже, новом строительстве и в налоговых вопросах. Как именно к такому отнесётся ваша администрация, уточняйте у неё.
С чего начать
Если у вас участок со старым домом и вы не уверены, сносить его, реконструировать или продавать как есть, напишите нам. Посмотрим документы, подскажем, какие уведомления нужны именно в вашем случае, и честно скажем, если помощь агентства не понадобится.