Схема простая: вы фиксируете квартиру в новостройке, вносите первый платёж из накоплений, а остаток гасите деньгами от продажи своего жилья. Рассрочка здесь работает как мост между двумя сделками. Пока продажа идёт по плану, всё выглядит удобно. Проблемы начинаются, когда покупатель на вашу квартиру не находится в срок, а график платежей застройщику уже запущен.
Зачем вообще связывать рассрочку и продажу
Главная причина — не упустить квартиру в новостройке. Продажа своего жилья может занять непредсказуемое время, а понравившийся вариант за это время уйдёт. Рассрочка позволяет зайти в сделку сейчас, а основную сумму внести позже, когда деньги от продажи окажутся на руках.
Вторая причина — нежелание брать ипотеку ради короткого периода. Кредит оформляется с проверками, страховками и процентами, а нужен он, по сути, на пару месяцев. Рассрочка кажется проще. Сравнить оба варианта по существу помогает статья Рассрочка или ипотека: что выбрать.
Сама по себе рассрочка от застройщика пока не урегулирована законом специально: условия целиком зависят от договора. Как она устроена в целом, мы разобрали в материале Рассрочка от застройщика: как работает и чем рискуете.
Как это выглядит на практике
Обычно последовательность такая:
- 1.Вы выбираете квартиру в новостройке и подписываете договор с рассрочкой.
- 1.Вносите первый платёж из своих денег.
- 1.Параллельно выставляете на продажу своё жильё.
- 1.После продажи закрываете остаток рассрочки целиком или крупной частью.
Ключевое слово — «параллельно». Продажа должна начаться сразу, а не после того, как вы «посмотрите, как пойдёт». Если квартира ещё не подготовлена к показам и не оценена, лучше сделать это до подписания договора с застройщиком. Как трезво определить цену, рассказываем в статье Сколько стоит ваша квартира: как оценить перед продажей.
Главный риск: продажа затянулась
График платежей по рассрочке не подстраивается под рынок. Застройщику всё равно, нашёлся ли покупатель на вашу квартиру. Если продажа идёт дольше, чем вы рассчитывали, у вас три варианта, и все неприятные:
- Снижать цену, чтобы продать быстрее, и терять деньги, которые планировали направить на новостройку.
- Платить из других источников — накоплений, займов у родственников, потребительского кредита.
- Допустить просрочку и разбираться с последствиями по договору.
Что грозит при просрочке, зависит только от вашего договора: штрафы, пени, право застройщика расторгнуть сделку. Подробнее — в статье Просрочка платежа по рассрочке: что будет. Поэтому до подписи стоит прочитать этот раздел особенно внимательно, а не только сумму и даты.
Срок рассрочки и сдача дома
Есть второй риск, о котором вспоминают реже. Если рассрочка выходит за срок ввода дома, деньги идут застройщику напрямую, а квартира остаётся за ним, пока вы не рассчитаетесь. В худшем случае покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья. Об этом — в материале Рассрочка после сдачи дома: главный риск для покупателя.
Для схемы с продажей это важно: чем дольше вы продаёте своё жильё, тем выше шанс, что платежи растянутся за пределы сдачи дома. Отдельно стоит понять, как в вашем договоре устроены расчёты и попадают ли деньги на эскроу. Разбор — в статье Рассрочка и эскроу: защищены ли деньги.
Сейчас ЦБ и Минстрой обсуждают ограничения для рассрочки: в том числе расчёты через эскроу и предельный срок после ввода дома. Но это проект, а не действующая норма, и опираться на него при подписании договора сегодня нельзя. Что именно предлагается, мы описали в статье Новые правила рассрочки: что предлагает ЦБ.
Что проверить в договоре именно под эту схему
Если вы планируете гасить рассрочку деньгами от продажи, в договоре важны не только общие пункты, но и гибкость:
- можно ли внести остаток досрочно и одной суммой, без пересчёта цены;
- что происходит при задержке платежа и есть ли время на исправление;
- можно ли сдвинуть даты платежей и на каких условиях;
- при каких условиях застройщик вправе расторгнуть договор и сколько вернёт.
Полный список пунктов — в материале Договор рассрочки с застройщиком: что проверить. Если в договоре нет ответа на один из этих вопросов, лучше задать его письменно до подписи, а не после первой задержки.
Альтернатива: продать и купить в одной сделке
Если покупка на вторичном рынке вам тоже подходит, есть способ обойтись без моста вообще. В альтернативной сделке продажа вашей квартиры и покупка новой проходят одновременно, и деньги покупателя сразу идут продавцу. Риска остаться с графиком платежей и непроданной квартирой нет. Как это устроено, рассказываем в статье Альтернативная сделка: продать и купить одновременно.
У альтернативы свои минусы: цепочка из нескольких сторон, зависимость от каждого участника, сложнее согласовать даты. Но она не создаёт долга перед застройщиком, пока ваша квартира не продана. Если ваша квартира ещё в ипотеке, схема усложняется — разбор в материале Продать ипотечную квартиру и купить новую: как выстроить сделку.
Есть и третий путь, самый спокойный: сначала продать, а потом покупать. Да, на время придётся где-то пожить. Зато вы входите в покупку с деньгами на руках и без графика, который давит. Для многих семей это и есть самый дешёвый вариант, если считать не только деньги, но и нервы.
Когда агентство не нужно
Честно: если у вас уже есть покупатель на квартиру, например родственник или сосед, а остаток рассрочки вы можете закрыть из накоплений даже без продажи, схема почти безрисковая. Здесь достаточно внимательно прочитать договор с застройщиком, а продажу оформить самостоятельно. Порядок действий описан в статье Как продать квартиру: порядок действий от подготовки до расчёта.
Помощь нужна там, где срок продажи неизвестен, а запаса денег на случай задержки нет. Тогда важно заранее понять реальный срок экспозиции вашей квартиры и выбрать схему, которая не загонит в просрочку.
Частые вопросы
Можно ли попросить застройщика сдвинуть платёж, если квартира не продалась? Только если это предусмотрено договором или застройщик согласится отдельно. Рассчитывать на это заранее не стоит, договорённость лучше фиксировать письменно.
Что надёжнее: рассрочка или альтернативная сделка? Альтернативная сделка не создаёт долга, пока ваша квартира не продана, поэтому риск просрочки в ней ниже. Рассрочка даёт доступ к новостройке, но требует запаса на случай затянувшейся продажи.
Можно ли брать задаток с покупателя своей квартиры и сразу платить им застройщику? Технически да, но задаток может вернуться покупателю, если сделка сорвётся по вашей вине. Чем он отличается от аванса, разобрано в статье Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать.
Если вы думаете о рассрочке на время продажи своего жилья, начните с оценки квартиры и честного расчёта срока продажи. Специалисты ЯРД работают в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет: поможем прикинуть, какая схема подойдёт именно вам — рассрочка, альтернативная сделка или продажа до покупки. Оставьте заявку, и мы спокойно разберём вашу ситуацию.