Короткий ответ: если минимальный срок владения прошёл, налога с продажи, как правило, нет, и развод этого сам по себе не меняет. Если не прошёл, налог придётся считать, и тут у бывших супругов есть своя специфика: кто владеет, с какой даты и кому достанется доход. Ниже разбираем, на что смотреть до сделки. Общую картину по квартире при расторжении брака мы собрали в статье Квартира при разводе: варианты для обоих, здесь только налоговая часть.

Развод не отменяет и не создаёт налог

Налог с продажи зависит не от семейного положения, а от двух вещей: сколько времени квартира в собственности и на каких основаниях вы ею владеете. Штампа о разводе в этой формуле нет. Поэтому первый вопрос всегда один: сколько прошло с момента, когда право собственности зарегистрировано в Росреестре.

Минимальный срок владения — 3 или 5 лет. Три года, например, действуют для квартиры, полученной в дар или по наследству, а также для единственного жилья на момент продажи. Во всех остальных случаях срок пять лет. Подробно с примерами мы разбирали это в статье Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно. Если срок вышел, декларацию подавать не нужно.

Почему при разводе легко ошибиться со сроком

В обычной продаже всё просто: открыли выписку из ЕГРН, посмотрели дату. При разводе ситуация часто путаная, и вот где чаще всего спотыкаются:

  • квартиру купили в браке на одного из супругов, а продавать собираются вдвоём, и документы оформлены по-разному;
  • после раздела у каждого стала своя доля, и непонятно, с какой даты считать срок для этой доли;
  • один из супругов выкупил долю другого, и вопрос, как это повлияет на срок, остаётся открытым;
  • статус «единственного жилья» потерян: после развода один из бывших уже успел купить что-то себе.

Однозначного ответа на каждый из этих пунктов мы здесь давать не будем: он зависит от того, как именно оформлены права и документы. Если срок владения находится на границе 3 или 5 лет, сверьтесь с налоговой или юристом до того, как назначите дату сделки. Разница в пару месяцев иногда стоит сотни тысяч.

Единственное жильё: как его теряют после развода

Трёхлетний срок для единственного жилья проверяется на дату сделки. После развода бывшие супруги нередко покупают себе отдельное жильё, не дожидаясь продажи общей квартиры. Если у вас появилась новая квартира, а старая ещё не продана, «единственным» жильём она уже может не считаться, и тогда работает пятилетний срок. Как это выглядит на практике, разобрано в статье Налог при продаже, если у вас есть другое жильё: 3 года или 5.

Отсюда простое правило: не покупайте новое жильё, пока не посчитали налог по старому. Либо продавайте общую квартиру раньше, либо заранее прикиньте, во сколько обойдётся пятилетний срок.

Кому достаётся доход и кто платит

Если квартира принадлежит двоим, доход от продажи делится между собственниками, и налог считается с каждого отдельно, исходя из его доли. Деньги по сделке могут прийти одной суммой на счёт одного из бывших супругов, но налоговая обязанность от этого не перераспределяется. Поэтому договоритесь заранее, как делите деньги, и зафиксируйте это письменно. Как устроена общая собственность и когда нужно согласие второго, мы писали в статье Квартира в браке: совместная собственность, согласие супруга и брачный договор.

Порядок раздела самих денег и самой квартиры лучше закрепить в соглашении, подробности в статье Соглашение о разделе имущества: зачем и как. А как договориться, если продавать нужно, а бывшие супруги не ладят, смотрите в материале Продать квартиру при разводе: как договориться.

Если срок не прошёл: вычет или расходы

Когда минимальный срок ещё не вышел, доход от продажи облагается НДФЛ. Налог можно уменьшить: либо воспользоваться имущественным вычетом, либо вычесть документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Применить оба способа сразу нельзя, выбирают более выгодный. Ставки и пороги меняются, поэтому актуальную шкалу смотрите на сайте ФНС на момент вашей сделки, а способы уменьшения мы разобрали в статье Налог при продаже квартиры: законные способы уменьшить.

Важная деталь для бывших супругов: чтобы вычесть расходы на покупку, нужны подтверждающие документы, а они часто остались у второго супруга. Если с бывшим вы на связи плохо, попросите копии договора и платёжек заранее, не в день подачи декларации.

Квартира в ипотеке и общий кредит

Если квартира ещё в ипотеке, налог не главная проблема: сначала нужно разобраться с долгом и согласием банка. Что происходит с общим кредитом и как продавать залоговое жильё, описано в статье Ипотека при разводе: что делать с квартирой и долгом. Отдельная история с семейной ипотекой: единый договор и два созаёмщика, подробности в материале Семейная ипотека и развод: что будет с единым кредитом. Мы не будем дублировать её здесь, только напомним: пока кредит не закрыт или не переоформлен, продажа без банка невозможна.

Что подготовить, чтобы не получить сюрприз

Перед тем как выставлять квартиру, пройдите короткий список:

  • возьмите свежую выписку из ЕГРН и проверьте дату регистрации права и вид основания;
  • уточните, у кого из собственников есть другое жильё, это влияет на трёхлетний срок;
  • соберите документы о покупке, если собираетесь вычитать расходы;
  • решите, как делите деньги, и закрепите это письменно;

Когда агентство не нужно, а когда пригодится

Если срок владения давно вышел, собственник один, ипотеки нет и договариваться ни с кем не нужно, налоговой стороной вы справитесь сами: декларация не нужна, а сделку можно провести с юристом или нотариусом. Агентство имеет смысл, когда продавцов двое и они не в лучших отношениях, когда срок на границе и нужно выбрать дату, или когда продажа и покупка новой квартиры связаны между собой. Если появляется вопрос про маткапитал или доли детей, это отдельный случай для юриста, его мы тут не разбираем.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если квартиру продают оба бывших супруга? Это зависит от срока владения и основания. Если минимальный срок вышел, налога, как правило, нет. Если не вышел, налог считается с дохода каждого собственника.

Меняется ли срок владения из-за развода? Сам развод срок не обнуляет. Но если права на квартиру оформляли заново, например при разделе или выкупе доли, дату отсчёта нужно уточнять по документам и у юриста или в налоговой.

Нужно ли подавать декларацию, если срок не прошёл, а налога нет? Да. Если минимальный срок владения не вышел, декларацию подают, даже когда вычет закрывает налог полностью.

Если вы продаёте квартиру после развода и не уверены, какой срок к вам применим, оставьте заявку: посмотрим документы, подскажем, на какую дату лучше назначить сделку, и спокойно проведём её в Ростове-на-Дону или Таганроге.