Экспликация — это таблица, в которой перечислены все помещения квартиры с номерами, назначением и площадью. Поэтажный план — рисунок, к которому эта таблица привязана: по номерам в таблице вы находите комнаты на схеме. Читать их нужно вместе, и именно на этом сравнении покупатель чаще всего ловит расхождение между документом и реальной квартирой. Разберём, из чего состоят оба документа, как сверять их на показе и что делать, если не сходится.

Что такое поэтажный план и экспликация

Поэтажный план показывает этаж или саму квартиру сверху: стены, перегородки, дверные и оконные проёмы, санузел, кухню. Помещения на нём пронумерованы. Это не дизайнерская схема и не масштабный чертёж для ремонта, но по нему хорошо видно, где и какие стены были на момент съёмки.

Экспликация — таблица к плану. Обычно в ней есть номер помещения, его назначение (жилая комната, кухня, коридор, санузел, кладовая, балкон или лоджия), площадь и итоговые строки: общая и жилая площадь. Обычно экспликацию печатают вместе с поэтажным планом на одном листе или на соседних.

Эти документы входят в технический паспорт, который раньше делало БТИ. Паспорт остаётся полезным: другого такого наглядного описания квартиры у большинства собственников нет. Но право собственности он не подтверждает, это делает выписка ЕГРН. Чем отличаются эти бумаги, мы разбирали отдельно в статье Свидетельство о собственности или выписка ЕГРН: что сейчас подтверждает право.

Как читать план: с чего начать

Берите план и идите по нему глазами так, как пойдёте по квартире.

  • Найдите входную дверь и сориентируйтесь, где коридор, где кухня, где санузел.
  • Сверьте нумерацию: номер на плане, потом строка с этим номером в экспликации. Так вы узнаёте, чем помещение названо в документе.
  • Посмотрите на стены. Толстые линии обычно означают несущие или капитальные стены, тонкие — перегородки. Это важно, когда думаете о переделках.
  • Проверьте проёмы. Двери и окна на плане должны совпасть с тем, что вы видите.
  • Найдите санузел и кухню. Их положение на плане и в жизни должно совпасть: перенос мокрых зон в чужой квартире — частая причина проблем.

Как читать экспликацию: колонки и итоги

В таблице смотрите на четыре вещи.

Назначение помещения. Если в документе «кухня», а у вас на показе гостиная с барной стойкой, это уже повод задать вопрос.

Площадь каждой комнаты. Её можно проверить обычной рулеткой или лазерным дальномером. Небольшие расхождения нормальны: измеряли в разное время и разными способами. Заметная разница в несколько квадратных метров — сигнал, что планировка менялась.

Общая и жилая площадь. Общая включает всё внутри квартиры, жилая — только жилые комнаты. Именно жилая и общая площадь чаще всего путаются в объявлениях.

Балкон и лоджия. Их часто выносят отдельной строкой, а в итог они входят не всегда или входят с понижающим коэффициентом. Поэтому цифра в техпаспорте может отличаться от цифры в выписке ЕГРН. Подробнее о том, как это влияет на цену, в статье Площадь балкона в договоре: входит ли в цену квартиры.

Сверка на показе: что искать

Возьмите копию плана или хотя бы фото на телефон и пройдитесь по квартире. Что должно насторожить:

  • на плане стена есть, а в квартире её нет (или наоборот);
  • кухня объединена с комнатой, а в документе они раздельные;
  • санузел стал больше за счёт коридора или кладовой;
  • появился новый дверной проём, а старый заложен;

Все эти признаки указывают на перепланировку. Она не всегда запрещена, но должна быть согласована и отражена в документах. Как отличить законную переделку от самовольной, мы собрали в материале Как на показе распознать незаконную перепланировку, а общий порядок описан в статье Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя и как узаконить.

Перепланировка и документы: почему план устаревает

Поэтажный план отражает квартиру на момент обмера. Если после этого владелец сносил или переносил перегородки, а изменения не оформлял, документ описывает уже не ту квартиру, которую вы осматриваете. Для покупателя это риск: проблемы с самовольной перепланировкой могут перейти к новому собственнику, а банк при ипотеке может задавать вопросы к несоответствию.

Если перепланировку согласовали, планировка в документах должна измениться. Для этого обычно нужен технический план, который готовит кадастровый инженер, и внесение сведений в ЕГРН. О том, что такое технический план как документ, подробнее рассказано в статье Технический план дома: что это и зачем. Поэтому попросите у продавца не только старый техпаспорт, но и свежую выписку ЕГРН и документы о согласовании, если переделки были. Про сами документы собственника есть отдельный список: Документы на квартиру: полный список того, что должно быть у собственника.

Где взять план и экспликацию

Чаще всего они лежат у собственника вместе с остальными бумагами. Если паспорт потерян, его можно восстановить, порядок описан в статье Как восстановить технический паспорт квартиры. Сроков и стоимости мы здесь не называем: они зависят от организации и ситуации, уточняйте у исполнителя напрямую.

Важная оговорка: отсутствие свежего техпаспорта само по себе не мешает сделке. Для регистрации перехода права главное, что сведения о квартире есть в ЕГРН и нет юридических препятствий. План нужен вам как инструмент проверки, а не как обязательный пропуск в Росреестр.

Ограничения: чего план вам не скажет

Честно о минусах этих документов:

  • план не показывает, законно ли сделана переделка: это нужно проверять по документам о согласовании;
  • он может быть старым и не отражать текущую планировку;
  • площади в разных документах могут различаться из-за разных методик подсчёта.

Если вы покупаете квартиру в панельной или кирпичной многоэтажке со стандартной планировкой, сверку можно сделать за десять минут самостоятельно. Помощь специалиста нужна, когда планировка явно нестандартная, есть объединённые комнаты или присоединённый балкон.

Частые вопросы

Экспликация и техпаспорт — это одно и то же?

Нет. Экспликация — часть технического паспорта: таблица помещений с площадями, обычно идёт вместе с поэтажным планом. Сам паспорт содержит и другие сведения о доме и квартире.

Можно ли по экспликации понять, была ли перепланировка?

Сама по себе нет, но если назначение и площади комнат не совпадают с тем, что вы видите на месте, это сильный повод проверить. Окончательный ответ дадут документы о согласовании и свежая выписка ЕГРН.

Нужен ли план, если я покупаю квартиру в новостройке?

В новостройке планировку вы смотрите в договоре и приложениях к нему, а после сдачи дома сверяете её с фактической квартирой при приёмке. Самовольных переделок там обычно нет, но расхождения в площади тоже случаются.

Если вы нашли квартиру и сомневаетесь, совпадает ли её планировка с документами, оставьте заявку. Мы посмотрим бумаги и план, подскажем, что уточнить у продавца, и скажем прямо, если вопрос стоит решать до сделки.