Короткий ответ: единого простого механизма «отмены» приватизации, после которого квартира снова становится муниципальной, а вы получаете её по соцнайму с правом на новую приватизацию, закон не описывает так, как люди его себе представляют. Что-то возможно через суд, что-то через передачу жилья муниципалитету, и в каждом случае всё зависит от закона и практики конкретной администрации и суда. Ниже разберём, откуда вообще берётся этот вопрос, какие варианты обсуждают и чем они рискованны.
Откуда берётся вопрос
Обычно с ним приходят три категории людей. Первые приватизировали квартиру много лет назад и теперь платят налог на имущество, взносы на капремонт и сами отвечают за ремонт. Вторые получили квартиру в собственность, но живут в ней один и понимают, что налоги и содержание им тяжелы. Третьи слышали, что «вернуть можно и потом встать в очередь заново». Последнее самое спорное, и именно на нём чаще всего ломаются ожидания.
Сначала напомним базу. По договору социального найма (глава 8 ЖК РФ) жильё остаётся муниципальным, а жилец пользуется им бессрочно. Бесплатная приватизация с 2017 года бессрочная, но воспользоваться ею можно один раз; исключение составляет приватизация в несовершеннолетнем возрасте. Именно эта «одна попытка» делает вопрос о возврате таким острым.
Что говорит закон, а что остаётся серой зоной
Собственник вправе распоряжаться своим имуществом: продать, подарить, завещать. Теоретически можно предложить квартиру муниципалитету. Но принять её или нет, решает уполномоченный орган, обязанности соглашаться у него нет. Точный порядок, нужные решения и документы определяются местными актами и практикой, и мы не будем вам обещать конкретный сценарий, потому что в разных муниципалитетах он отличается.
Куда запутаннее другой вопрос: что будет с вашим правом на приватизацию после возврата. Здесь нет ответа, который можно записать одной фразой. Суды в разных делах оценивали это по-разному, поэтому уверенных формулировок вроде «вернёте и приватизируете снова» лучше не принимать на веру. Если кто-то в агентстве или «юридической консультации» обещает такой результат наверняка, это повод насторожиться.
Какие варианты люди рассматривают
Вот честный список того, что обычно обсуждают. Ни один пункт не гарантия, у каждого свои условия.
- Безвозмездная передача квартиры муниципалитету. Нужно согласие второй стороны. После передачи вы, как правило, остаётесь без собственности, а вопрос о договоре найма и о праве на последующую приватизацию надо выяснять заранее и письменно.
- Признание приватизации недействительной через суд. Это не «передумал и вернул». Основания должны быть юридические, например нарушение прав лица, которое имело право участвовать в приватизации. Для обычного собственника, который просто устал от расходов, этот путь не подходит.
- Продажа и покупка другого жилья. Скучно, но чаще всего это и есть рабочий вариант. Если проблема в размере, районе или расходах, проще решить её обычной сделкой, чем пытаться вернуть квартиру государству.
- Остаться собственником и оптимизировать расходы. Например, проверить, положены ли вам льготы и субсидии на коммунальные платежи.
Где можно потерять больше, чем выиграть
Главный риск простой: вы отдаёте то, что стоит рыночных денег, и получаете взамен не гарантированное, а предполагаемое. Квартира в собственности, например в Ростове или Таганроге, это актив, который можно продать, заложить, завещать. Квартира по соцнайму так не работает: жильё остаётся муниципальным, вы пользуетесь им, но не распоряжаетесь.
Второй риск касается наследников. Квартира по соцнайму не передаётся по наследству как имущество, и это отдельная большая тема для семьи. Если вы вернули жильё, а потом оказалось, что приватизировать повторно нельзя, ваши дети унаследуют не квартиру, а в лучшем случае право пользоваться ею на условиях найма. Разница очень ощутима.
Третий риск связан с чужими интересами. Если в квартире кто-то отказался от приватизации, будучи вправе в ней участвовать, этот человек сохраняет право бессрочно пользоваться жильём (статья 19 закона о введении в действие ЖК РФ), в том числе после его продажи. Любые манипуляции со статусом квартиры надо согласовывать и с ним. О том, чем это опасно для покупателя, мы пишем отдельно, а общий принцип такой: права зарегистрированных в квартире людей не исчезают сами по себе. Похожая история с детьми описана в материалах о риске, когда в продаваемой квартире прописан ребёнок и о покупке квартиры, где есть доля ребёнка.
Что делать на практике, по шагам
- 1.Сформулируйте, чего вы хотите на самом деле. Снять налоги, избавиться от ремонта, переехать, получить другую квартиру? Для каждой цели есть свой инструмент, и «вернуть государству» редко самый удачный.
- 1.Соберите документы. Договор приватизации, выписка из ЕГРН, справка о зарегистрированных, документы на всех, кто отказывался от участия. Подборку, что хранить, мы давали в статье про документы на квартиру, а полезно ли иметь на руках ещё и актуальную выписку, понятно без пояснений.
- 1.Проверьте обременения. Если на квартире арест или залог, любые действия с ней заблокированы. Как это узнать, разбирали здесь.
- 1.Сходите к юристу, который работает с жилищными спорами, и в администрацию. Спрашивайте письменно: примут ли квартиру, какой документ оформляется, что будет с правом на приватизацию. Устные «да, наверное» ничего не стоят.
- 1.Только после этого принимайте решение. Отсчёта «до завтра» здесь нет, спешка в таких вопросах дороже всего.
Когда агентство не нужно, а когда нужно
Честно: сам вопрос о возврате квартиры муниципалитету агентство недвижимости не решает. Это работа юриста и вашего разговора с администрацией. Если же в итоге вы приходите к выводу, что проще продать квартиру и купить другую, то помощь может быть уместна: проверить чистоту объекта, продумать сделку, особенно если в истории квартиры есть приватизация с отказниками. Когда помощь нужна, а когда обойдётесь сами, мы разбирали в статье зачем нужен риэлтор и когда можно без него.
Если в сделке участвуют несовершеннолетние, понадобятся дополнительные согласования. Подробности есть в материалах про разрешение опеки на сделку и про сделки с подростками 14-18 лет. А если приватизированная квартира появилась в семье после развода или из наследства, пригодятся тексты про прописку при разводе и про оформление наследства на квартиру.
Частые вопросы
Можно ли вернуть приватизированную квартиру государству?
Передать квартиру муниципалитету теоретически можно, но принимать её он не обязан. Порядок зависит от закона и практики вашей администрации, поэтому заранее уточняйте письменно.
Смогу ли я приватизировать эту квартиру повторно?
Общее правило: приватизация бесплатна один раз, кроме приватизации в несовершеннолетнем возрасте. Будет ли право восстановлено после возврата, однозначно сказать нельзя, спорный вопрос решают юрист и практика судов. Не рассчитывайте на «второй заход» заранее.
Влияет ли возврат на тех, кто отказался от приватизации?
Да, их права нужно учитывать. Человек, отказавшийся от участия в приватизации, будучи вправе в ней участвовать, сохраняет бессрочное право пользования квартирой, и это не исчезает при смене собственника.
Если вы сомневаетесь, возвращать квартиру или продавать, напишите нам. Мы посмотрим ваши документы, прикинем реальные варианты в Ростове или Таганроге и честно скажем, где вам нужен юрист, а где достаточно обычной сделки. Заявку можно оставить на сайте, это ни к чему не обязывает.