Брачный договор можно заключить в любое время в период брака — статья 41 СК прямо это разрешает. Если квартира уже куплена и стоит на двоих как совместная, договор позволяет договориться о другом режиме: кому она принадлежит целиком, в каких долях или что каждый владеет своей частью самостоятельно. Пересмотреть можно как имеющееся, так и будущее имущество.
Когда разрешает закон
Брачный договор заключают до регистрации брака — тогда он вступает в силу с даты свадьбы — или в любой день, пока брак не расторгнут. Пункт 1 статьи 41 СК не ставит никаких сроков: хоть через месяц после покупки, хоть через двадцать лет.
Форма — письменная, обязательное нотариальное удостоверение (пункт 2 статьи 41 СК). Просто договор, подписанный обоими без нотариуса, юридической силы не имеет.
По умолчанию квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью — независимо от того, на кого оформлена и кто вносил деньги. Подробнее об этом — в статье Квартира в браке: совместная собственность, согласие супруга и брачный договор.
Что можно включить в договор
Пункт 1 статьи 42 СК даёт широкие возможности. Договором можно:
- установить совместный, долевой или раздельный режим на всё имущество либо на отдельные объекты;
- распространить договор на имеющееся имущество (ту самую купленную квартиру) и на будущее;
- предусмотреть, что один из супругов получает объект целиком при разводе, а другой — компенсацию деньгами;
- прописать, что квартира, купленная на доходы одного из супругов после подписания договора, считается его личной.
Иными словами, если вы хотите, чтобы квартира при любом раскладе осталась тому, кто за неё платит, — это можно зафиксировать. Если хотите чётко разделить доли не пополам, а, например, 70/30 — тоже. Имейте в виду: договор — это про имущество, не про детей. Порядок общения с детьми, алименты и место проживания ребёнка в документ вписать нельзя (пункт 3 статьи 42 СК).
Чего нельзя
Три жёстких запрета по пункту 3 статьи 42 СК:
- нельзя ограничивать право супруга обращаться в суд;
- нельзя регулировать личные неимущественные отношения и права в отношении детей;
- нельзя ставить одного супруга в крайне неблагоприятное положение.
Последнее — самое размытое. Закон не расшифровывает, что именно считается «крайне неблагоприятным», и суды решают это индивидуально. Если одному достаётся всё, а другому — ничего, такой договор рискует быть оспорен. По этому основанию суд может признать его недействительным полностью или частично (пункт 2 статьи 44 СК).
Если квартира в ипотеке: банк придётся уведомить
Это обязательное требование, которое часто упускают. Статья 46 СК устанавливает: супруг должен уведомить своих кредиторов о заключении, изменении или расторжении брачного договора. Если этого не сделать, он отвечает по обязательствам независимо от содержания договора.
На практике это выглядит так. Допустим, по договору квартира переходит целиком к жене, а ипотека записана на мужа. Если муж не уведомил банк, банк вправе требовать исполнения кредитного договора от мужа так, как будто никакого брачного договора нет.
Банк, получив уведомление, вправе отреагировать в соответствии с условиями своего кредитного договора — вплоть до пересмотра условий. Поэтому перед подписанием брачного договора стоит изучить ипотечный договор и поговорить с банком, а не ставить его перед фактом. О том, как устроена ипотека на одного супруга и какие там риски, читайте в статье Ипотека на одного супруга: согласие, брачный договор и риски.
Брачный договор или соглашение о разделе: в чём разница
Оба документа — нотариальные. Но логика разная.
| Брачный договор | Соглашение о разделе |
|---|
| Когда заключают | В браке (или до него) | В браке или после развода |
|---|
| Что охватывает | Имеющееся и будущее имущество | Только уже существующее |
|---|
| Как работает | Определяет режим на будущее | Фиксирует, кому что перешло |
|---|
Если вы хотите урегулировать только уже купленную квартиру и больше ничего, соглашение о разделе может быть проще. Подробнее — Соглашение о разделе имущества: зачем и как.
Когда договор реально помогает
Несколько ситуаций, когда супруги приходят к нотариусу уже после покупки.
Квартира куплена до брака, но оформлена на обоих. Один хочет зафиксировать, что она его личная. Если другой согласен — брачный договор решает вопрос. О том, что вообще происходит с квартирой, купленной до брака, — статья Квартира, купленная до брака: делится ли.
Квартира в ипотеке, платит в основном один. Хотят заранее договориться, кому она достанется. При этом банк нужно уведомить (ст. 46 СК), иначе условия кредита для заёмщика не меняются. Как устроен раздел ипотечной квартиры — в статье Ипотека при разводе: что делать с квартирой и долгом.
Планируют купить ещё одну квартиру. Договор позволяет прописать режим для будущего имущества — чтобы каждая квартира принадлежала тому, кто её покупает. Если у одного из супругов есть деньги с «до брака», вопрос непростой — разобрали в статье Квартира куплена в браке на добрачные деньги: можно ли не делить.
Плюсы и риски: честно
Брачный договор — не панацея. Плюсы: меньше споров при разводе, понятный раздел, можно заранее разграничить бизнес и долги одного супруга.
Риски:
- Договор можно оспорить. Если условия окажутся крайне невыгодными для одного, суд может признать его недействительным (ст. 44 СК).
- Банк может изменить условия ипотеки или потребовать досрочного погашения после уведомления по статье 46 СК.
- Нотариус удостоверяет документ, но не проверяет, добровольно ли супруг подписал: давление и обман — основания для оспаривания.
Общий обзор того, что ждёт при разводе без договора, — в статье Квартира при разводе: варианты для обоих.
Когда агентство не нужно
Брачный договор — это к нотариусу и, желательно, семейному юристу. Агентство не составляет брачные договоры и не проверяет законность их условий. Мы подключаемся позже: если после развода нужно продать квартиру, выкупить долю или купить новое жильё. Если квартира была в ипотеке и встаёт вопрос о сроках — посмотрите статью Раздел квартиры после развода: сколько лет есть на иск.
Частые вопросы
Можно ли изменить брачный договор после подписания? Да. Супруги могут в любое время изменить или расторгнуть его в той же форме — письменно у нотариуса (статья 43 СК). Нотариус удостоверяет соглашение об изменении.
Нужно ли согласие банка, если квартира в ипотеке? Согласие банка закон не требует, но уведомить банк о заключении договора обязательно — статья 46 СК. Если этого не сделать, супруг-должник отвечает по кредиту так, как если бы договора не было.
Как договор влияет на раздел, если мы всё-таки разводимся? Режим, установленный в договоре, применяется вместо законного режима совместной собственности. Если договор действует — суд делит имущество по его условиям. Если договор оспорен и признан недействительным — возвращаются общие правила.
Если решаете, что делать с квартирой, и нужна помощь с куплей-продажей или выкупом доли, — оставьте заявку. Разберём ситуацию и предложим разумный вариант.